Содержание и формы договора ипотеки о залоге недвижимого имущества



Тип работы:  Реферат
Бесплатно:  Антиплагиат
Объем: 21 страниц
В избранное:   

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

глава 1. Ипотека – как способ обеспечения исполнения обязательств

Глава 2. Содержание и формы договора ипотеки о залоге недвижимого имущества

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

ВВЕДЕНИЕ

Данная тема является на сегодняшний день одной из актуальных. Развитие нашего государства за последние 15 лет характеризуется такими основными событиями, как по­лучение независимости, переход экономики страны к рыночным отношениям, постепенное развитие и укреп­ление нового государственного устройства, проведение реформ в социальной и экономической сферах эконо­мики. При этом особо хотелось бы подчеркнуть ради­кальные преобразования в финансовой сфере, особен­но в банковском секторе экономики.
И следует признать, что немалая заслуга в этом принадле­жит именно банкам второго уровня. Всестороннее развитие кредитных отношений и расширение границ денежного оборота с внедре­нием рыночного механизма хозяйствования требо­вали усиления роли и места банков в регулирова­нии экономики, совершенствования банковского дела. В этой связи, еще в 1990 году был принят но­вый Закон О банках и банковской деятельности в Казахской ССР, который заложил первые законо­дательные основы реформирования банковской системы. Данным законом было впервые дано оп­ределение коммерческого банка, определен поря­док открытия частных банков и банков с участием иностранного капитала, а также создание иных кредитных учреждений. Законом устанавливались основные задачи и функции Государственного бан­ка Казахской ССР, в том числе в сфере денежно-кредитного регулирования. Также были определе­ны перечни операций, осуществляемых Госбанком и коммерческими банками, порядок открытия и пре­кращения деятельности коммерческих банков, принципы и методы регулирования деятельности коммерческих банков Госбанком страны и оказания услуг.
Однако, опыт кредитования предпринимательства показывает, что современное состояние госу­дарственной политики предпринимательства да­лека от системности и определя­ется классическим треугольником, который всегда в системе управления определяет оп­ределенные сложности во взаимо­отношениях между субъектами и объектами воздействия. Поэтому основной целью данной работы было проведение анализа операций банков для осуществления помощи предпринимателям на примере Семипалатинского филиала Народного банка Республики Казахстан. Как показывает анализ деятельности Семипалатинского Филиала Народного Банка во главе угла стратегии банка поставлена стратегия развития операций банка, а именно залоговых операций.

глава 1. Ипотека – как способ обеспечения исполнения обязательств

Ссуды под залог недвижимости получили широкое распространение в странах с развитой рыночной эко­номикой. Многообразны механизмы и схемы их предо­ставления. Техника и условия предоставления ипотеч­ных кредитов зависят от множества факторов, но пре­обладающим остается объект кредитования - вид не­движимого имущества.
Далее на основе изложенных ранее принципов и условий ипотечного кредита рассмотрим виды ипотеч­ных ссуд, уделив основное внимание финансовому ас­пекту ипотеки.
Анализируя ипотечные ссуды, необходимо:
разработать схему погашения задолженности;
определить эффективность ипотеки для инвесто­ра и цену ссуды для должника;
найти дополнительные условия, которые дают возможность более обоснованно выбрать наиболее це­лесообразный вид ипотеки.
Решение этих проблем зависит от выбранного вида ипотечной ссуды и от конкретных условий ее выдачи.
Рассмотрим следующие схемы ипотечных ссуд:
типовая (стандартная) ипотечная ссуда;
ссуда с ростом платежей;
ипотека с периодическим увеличением суммы взносов;
ипотека с изменяющейся суммой выплат;
ипотека с залоговым счетом и заем со сниженной ставкой;
ссуда с периодическим пересмотром процентной ставки;
ипотека с переменной процентной ставкой;
ссуда с дележом прироста стоимости имущества;
ссуда по закладной с обратным аннуитетом.
Типовая (стандартная) ипотечная ссуда. В начале опе­рации по данной ссуде заемщик получает от залогодер­жателя (кредитора) некоторую сумму, например при стро­ительстве дома. Далее он погашает задолженность рав­ными, обычно ежемесячными, взносами, которые идут на погашение основной суммы задолженности. К концу обусловленного договором срока долг должен быть по­гашен полностью. Срок ипотеки, как правило, большой. В некоторых странах, например, США, он достигает 30 лет. Платежи по обслуживанию долга вносятся в конце определенного периода или в его начале.
Типовая схема предоставления ипотечного кредита имеет много модификаций, предусматривающих по­вышение ее гибкости в учете потребностей как креди­тора, так и должника.
В практике разных стран применяются и нетради­ционные схемы ипотеки. Большинство из них пресле­дует цель снизить уровень выплат должника на началь­ных этапах срока ипотечного договора и отнести ос­новную нагрузку по погашению долга на более позд­ние этапы.
Существенное влияние на выбор таких схем ипо­течного кредитования в нашей стране, очевидно, бу­дут оказывать темпы инфляции и уровень доходов на­селения.
Модификации типовой схемы предоставления ипо­течной ссуды со снижением уровня выплат должника на начальных этапах ипотечной операции должны при­влекать тех клиентов, которые ожидают роста доходов в будущем (начинающие предприниматели, фермеры), либо для молодых семей при строительстве или по­купке жилья. К такого рода модификациям прежде всего следует отнести ссуду с ростом платежей.
Ссуда с ростом платежей обычно предусматривает постоянный рост доходов должника в первые пять или десять лет. Взносы в оставшемся периоде погашения ссуды постоянны. В итоге эта схема погашения приводит к тому, что в первые годы текущие расходы могут оказаться меньше, чем суммы, необходимые даже для полного погашения процентов. Поэтому величина основного долга некотором время увеличивается, а далее – уменьшается. Полностью погашение долга произой­дет с последним взносом.
Ипотека с периодическим увеличением суммы взносов. Эта модификация близка к ссуде с ростом платежей. В этом случае по согласованной схеме каждые 3-5 лет увеличивается сумма взносов.
Ипотека с изменяющейся суммой выплат. При такой форме предоставлений ипотечного кредита предполага­ется наличие льготного периода, в котором должник выплачивает только проценты. Такой способ распреде­ления платежной нагрузки естественно дает наибольший эффект в отношении временного сдвига платежей.
В последние годы практикуются более сложные схе­мы ипотечного кредитования, преследующие цель быть более гибкими и привлекательными для клиентов.
Ипотека с залоговый счетом и заем со сниженной став­кой. Данная схема ипотечного кредитования объединя­ет черты традиционной ипотеки (для кредитора) и ссу­ды с ростом платежей (для заимодателя) При этой схеме покупатель (должник) вносит на залоговый счет неко­торую сумму и, кроме того, выплачивает периодичес­кие взносы. Последний производятся по схеме ссуды с ростом платежей, соответственно на начальных этапах они будут меньше, чем взносы, которые были бы не­обходимы при традиционной схеме взносов. Недоста­ющая сумма поступает с залогового счета. Остаток средств на этом счете уменьшает фактический размер задолженности. В первое время срока сделки при не­больших уровнях взносов общий размер задолженнос­ти может увеличиваться, затем будет сокращаться.
В настоящее время долгосрочный кредит в нашей стране практически коммерческими банками не выдается. Ипотечная ссуда выдается на длительные сроки, а это даже в условиях стабильной экономики связано с определенным рисков, в том числе и с риском изме­нения уровня процентной ставки. Определенную стра­ховку от такого риска обеспечивают условия ссуды с периодическим пересмотром процентной ставки.
При этой схеме ипотечного кредитования предпо­лагается, что стороны, заключающие сделку, каждые 3 - 5 лет возобновляют кредит на основе пересмотрен­ного уровня процентной ставки. Подобным образом происходит среднесрочное финансирование при дол­госрочном погашении задолженности и создается воз­можность адаптации сделки к изменяющимся услови­ям фондового рынка. В соци­ально-экономических условиях нашей страны при на­личии гиперинфляции и чрезвычайно высоких и дина­мично меняющихся процентных ставок за кредит ссу­ды с периодическим пересмотром процентной ставки также имеют перспективы своего применения в прак­тике ипотечного кредитования.
Учет нестабильности на фондовом рынке преследу­ет цель применения ипотеки с переменной процент­ной ставкой. При такой схеме ипотечного кредитова­ния уровень ставки фиксируется в договоре в виде кон­кретной величины. Он привязывается к какому - либо финансовому показателю или индексу. Пересмотр став­ки обычно осуществляется один раз в полугодие. В наших нестабильных экономических условиях это мож­но делать раз в квартал.
Чтобы изменения ставки не были чрезвычайно рез­кими, предусматривается допустимая норма коррекции, обычно не более двух процентов. Оговаривается и ми­нимальная величина корректировки. Недостатком двух последних схем ипотечного кредитования является то, что они не позволяют определить будущий уровень процентной ставки, поэтому для них нельзя разрабо­тать полный план погашения задолженности на мо­мент заключения договора.
Обоснованный выбор наиболее целесообразного применения схем ипотечного кредитования исходит не только из принципов ипотеки и видов ипотечных ссуд. Большое значение для нас имеет целевая направлен­ность применения ипотеки.
При формировании стратегии создания системы ипотечного жилищного кредитования следует учесть следующие основные стандарты и требования к долгосрочным ипотечным кредитам:
Долгосрочный ипотечный жилищный кредит выдается на условиях платности, срочности и возвратности, а также при строгом контроле за целевым использованием кредитных средств.
Основными направлениями долгосрочного финансирования жилищного строительства, принятыми в мире, являются системы ипотечного кредитования и строительных сбережений. Поэтому и для Казахстана формирование систем ипотечного кредитования и строительных сбережений является одним из приоритетных направлений жилищной политики.
Введение системы строительных сбережений внесет ощутимый вклад в решение такой проблемы как жилье, поскольку стройсбережение стимулирует участие самого населения в финансировании жилья. Система строительных сбережений не требует наличия развитых финансовых рынков и ориентирована на слои населения со средними доходами. Успешное проведение данной программы, соответствующая поддержка государства, привлекательный уровень премии, создание необходимых условий, регулируемых соответствующим законом, позволят сделать систему привлекательной для более широких слоев населения. Государство заинтересовано в развитии системы строительных сбережений и участники данной системы будут пользоваться его поддержкой.
Наряду с развитием системы строительных сбережений одним из важных направлений решения жилищных вопросов будет развитие системы ипотечного кредитования, которое создаст условия для приобретения жилья в собственность на рынке и будет ориентировано на наиболее экономически активную часть населения. При этом, ипотечное кредитование должно развиваться с учетом доходов населения в сочетании с другими инструментами решения жилищной проблемы.
В целях создания механизмов финансирования жилищного строительства, решения жилищных проблем широких слоев населения, снижения цен на жилье (за счет удешевления стоимости стройматериалов и строительных работ) и стимулирования строительства жилья разработана "Концепция развития жилищного строительства и сохранения жилищного фонда в Республике Казахстан". В Концепции определены основные цели и принципы развития системы ипотечного кредитования. Концепция включает подробное описание организации системы долгосрочного ипотечного кредитования, а также организационно-экономического механизма привлечения кредитных ресурсов в эту сферу. Предполагается, что развитие системы ипотечного кредитования будет осуществляться за счет активизации участия банков в кредитовании населения под залог недвижимости. Банки смогут рефинансироваться путем выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных пулами ипотек.
Основная роль Правительства и Национального Банка Республики Казахстан в становлении системы ипотечного кредитования предполагается в форме создания законодательной базы и нормативного регулирования процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан. Кроме того, предполагается создание ипотечной компании основными учредителями, которой будут Национальный Банк Республики Казахстан, международные финансовые организации и банки второго уровня. Данная компания будет ведать вопросами вторичного рынка закладных для обеспечения быстрой возвратности кредитных ресурсов и решения проблемы ликвидности.
Традиционная советская система жилищного финансирования соответствовала проводимой жилищной политике в целом и заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий.
В Казахстане с самого начала экономических преобразований, несмотря на свою важность, жилищная реформа проводилась очень медленными темпами. Становление рыночных отношений в жилищной сфере Казахстана началось в 1991 г. после принятия законов "О разгосударствлении и приватизации", "О собственности". Позже были приняты законодательные акты о залоге, инвестиционной деятельности, введен новый Гражданский кодекс, Указы Президента Республики Казахстан, имеющие силу закона, "Об ипотеке недвижимого имущества" и "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Закон Республики Казахстан "О жилищных отношениях", разработаны положения о купонной приватизации и др. Таким образом, была создана законодательная база для становления рыночных отношений в жилищной сфере.
При этом, в условиях недостаточно высокого платежного спроса большей части населения на вновь построенное жилье, а также отсутствия кредитов для приобретения готового жилья, созданный в первые годы реформ рынок жилья оказался не обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми механизмами, которые могли бы поддержать платежеспособный спрос населения на рынке готового жилья.
В 1993 г. делается важный шаг в жилищной реформе. Указом Президента Республики Казахстан N 1344 принимается "Государственная программа новой жилищной политики и механизмы ее реализации". Она предусматривала ряд важнейших стратегических шагов в сфере жилищной политики государства, такие как: внесение необходимых изменений и дополнений в систему правовых норм, имеющих отношение к жилищной сфере; реформирование системы финансирования жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства; демонополизация; разработка комплекса мер по снижению стоимости строительства жилья и удешевления его для населения; создание системы льгот участникам процесса жилищного строительства и эксплуатации с целью вовлечения в этот процесс максимального количества граждан и юридических лиц; осуществление мер по расширению арендного сектора в жилищной сфере; модернизация базы стройиндустрии; разработка упрощенной процедуры выделения и регистрации земельных участков для жилищного строительства; комплексное развитие в районах жилой застройки социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры; создание эффективных организационных структур для осуществления жилищной политики государства; развитие инфраструктуры рынка жилья и недвижимости в целом.
Несмотря на то, что значительная часть провозглашенных в упомянутом указе стратегических задач не реализована по сей день, этот документ указывает на важность жилищных проблем для государства и вхождение жилищной политики в число приоритетных направлений деятельности государства. Это соображение крайне важно для анализа реальных возможностей дальнейшего реформирования жилищного сектора и системы его финансирования.
Кроме того, уже в течение нескольких лет объем вводимого жилья в республике составляет примерно 0,5% от имеющегося жилищного фонда и равняется площади ветхих и аварийных домостроений. При таких темпах обновления жилищного фонда имеется реальная угроза его безнадежного старения, и, если учесть, что большая часть жилья находится в сейсмически опасных зонах, то последствия такой политики в жилищном строительстве могут быть катастрофическими.
Спад инвестиционной активности в строительной отрасли болезненно отразился на экономическом положении многих подрядных организаций. В результате численность занятых в строительном секторе продолжает сокращаться. Очевидно, что в такой ситуации многократно повышается значимость реального запуска новых механизмов привлечения внебюджетных средств в строительный сектор, в том числе, за счет ипотечного жилищного кредитования, поскольку это действительно может помочь остановить распад строительной отрасли, улучшить показатели занятости, решить целый ряд проблем социального характера.
Факторы спроса и предложения. Уровни и структура спроса и предложения, а также ценообразование на жилую недвижимость имеют в Казахстане ряд особенностей, которые необходимо иметь в виду при оценке перспектив формирования рынка ипотечного кредитования.
В целом по республике уровень спроса на жилье является низким. Это касается подавляющего большинства городов и всей сельской местности. Едва ли не единственными центрами, где спрос на жилую недвижимость более или менее сформирован, являются две столицы - Астана и Алматы, где по-прежнему сконцентрированы не только бизнес-элита республики, но и большое количество чиновников, включая зарубежных, а также те города, где, в основном, сосредоточены действующие предприятия добывающей и перерабатывающей отраслей промышленности.
Спрос населения на жилье, во многом, определяется демографическими показателями, такими как темпы образования новых семей, уровень миграции, количество сложных домохозяйств и др. В Казахстане наблюдаются тенденции уменьшения общего коэффициента рождаемости, увеличение общего коэффициента смертности и, соответственно, уменьшение общего коэффициента естественного прироста, хотя с 1999 года наблюдается обратная тенденция. Снижение рождаемости уменьшает размеры семей в настоящий момент и количество семей в будущем, т.е. в перспективе структура и число домохозяйств будут существенно отличаться от современных, что приведет к изменению спроса на жилье.
Перенос столицы из Алматы в Астану в 1997 г. повлек за собой весьма значительные колебания спроса, а вместе с ним и цен на недвижимость. В Алматы, ввиду значительного оттока населения, цены на недвижимость, как жилую, так и коммерческую, за последние два года снизились примерно на 10-15% в долларовом эквиваленте. В Астане, где в настоящее время продолжает ощущаться значительный дефицит жилья, цены после огромного скачка в 1998 г., немного опустились и стабилизировались примерно на уровне 20-30% ниже, чем в Алматы.
Если рассмотреть положение в областных центрах, то здесь наблюдается следующая ситуация. Как уже указывалось выше, относительно высок спрос на местных рынках жилья в обеих столицах, а также тех городах, где, в основном, сосредоточены действующие предприятия добывающей и перерабатывающей отраслей промышленности, где относительно высок уровень оплаты труда: Кустанай, Атырау, Павлодар, Усть-Каменогорск. И наоборот, в тех городах, где уровень безработицы относительно высок, наблюдается относительно низкий спрос на жилье.
В последние два - три года увеличился спрос на индивидуальное жилье (загородные комфортабельные дома), перестроенные укрупненные квартиры в многоквартирных домах. С повышением стоимости коммунальных услуг также намечается тенденция увеличения спроса на квартиры с минимальным набором удобств (для низкодоходных семей).
В условиях меняющегося уровня доходов и семейного положения население на протяжении всей жизни, очевидно, будет многократно менять свое жилье. Это говорит о том, что оборачиваемость жилой недвижимости, скорее всего, в ближайшие годы вырастет.
Программы жилищного и, в первую очередь, ипотечного кредитования под залог жилой недвижимости, в любом случае могут быть начаты только в качестве незначительных по первоначальным объемам пилотных проектов. Учитывая данное, на первоначальном этапе будут реализовываться пилотные проекты, предложенные администрациями Акимов городов Алматы и Астаны.
Таким образом, задача заключается в поддержании платежеспособного спроса различных слоев населения на рынке жилья за счет создания условий на рынке жилья для развития рыночных механизмов, мобилизации внебюджетных ресурсов общества и направления их в кредитно-финансовую сферу посредством развития системы строительных сбережений и долгосрочного ипотечного кредитования, то есть приобретение населением готового жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных средств.
Анализ потенциального платежеспособного спроса на продукты жилищного кредитования. Для более глубокого анализа возможностей роста объемов жилищного кредитования в ближайшей перспективе необходимо определить, во-первых, доступность жилья и жилищных кредитов для населения, и, во-вторых, потенциальный платежеспособный спрос на них. Количественная оценка этих параметров поможет сделать более аргументированные выводы относительно полезности и необходимости развития механизмов жилищного кредитования.
Исходя из сложившейся практики кредитования физических лиц и наиболее вероятных тенденций кредитования в ближайшее время, предположим также, что процентная ставка по предоставляемым в казахстанских тенге жилищным ипотечным кредитам будет равна 12-15% и являться фиксированной, кредитный период составляет более 10 лет, платежи в счет погашения основной задолженности по кредиту и оплаты процентов производятся ежемесячно равными долями, т. е. кредит является самоамортизирующимся с фиксированной процентной ставкой и аннуитетными платежами.
На основании данных о сбережениях домохозяйства, процентной ставке и длительности ипотечного кредита можно определить размер - кредита, на который данное домохозяйство может претендовать. При этом, величина ежемесячного платежа в счет обслуживания долга (выплата основного долга и процентов) не должна превышать 30 % от совокупного ежемесячного дохода домохозяйства. Такое соотношение является стандартным для большинства стран с развитым ипотечным кредитованием и закладывается в расчеты многими российскими банками, оценивающими платежеспособность заемщиков.
Так, например, процентная ставка по кредитам, предположительно равная 20 %, может отличаться в ту или иную сторону. Это же касается продолжительности кредитного периода. Если допустить, что ставка реально увеличится, а кредитный период уменьшится, то, очевидно, ипотечные кредиты станут менее доступными для потенциальных заемщиков, и спрос на них сократится.
С другой стороны, нет никакой уверенности в том, что эти показатели не изменятся в обратную сторону, положительно воздействуя на доступность и спрос. Кроме того, не следует забывать, данное касается основной массы населения, проживающего в небольших типовых квартирах. Но ведь имеется еще и достаточно большое число состоятельных граждан, располагающих не только значительными дополнительными средствами, но и активами в виде собственных квартир большего размера (которые готовы продать для покупки еще больших квартир или коттеджей). В третьих, является совершенно очевидным, что данные о доходах домохозяйств остаются заниженными, поскольку их источником являются анкетные опросы. Наконец, есть еще, как минимум, две категории потенциальных заемщиков. Это домохозяйства, имеющие целью покупку однокомнатной квартиры, а не двух- или трехкомнатной, а также домохозяйства, которые только что образовались и собираются впервые покупать себе жилье. Количество таких потенциальных заемщиков может быть оценено как равное 300 - 400 в год. В ... продолжение

Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
Похожие работы
Основные виды залога и их подвиды
Понятие залога и его виды
Основания возникновения залога
Система ипотечного кредитования в РК
Понятие залога и его значение в рыночной экономике
Общие понятия о сделках, их классификация
Ипотечное кредитование в РК
Ипотечное жилищное кредитование: проблемы правового регулирования
Понятие залога, сторон залоговых отношений, видов залога
Виды залога по законодательству Республики Казахстан
Дисциплины