Анализ современного состояния ипотечного кредитования

Тип работы: Курсовая работа
Бесплатно: Антиплагиат
Объем: 26 страниц
В избранное:

ПЛАН
Введение
Глава 1. Теоретические аспекты ипотечного кредитования
1.1. Сущность и принципы ипотечного кредитования
1.2. История становления ипотеки и ипотечного кредитования
Глава 2. Анализ современного состояния ипотечного кредитования

2.1. Современное состояние ипотечного рынка
2.2. Анализ процесса ипотечного кредитования в банке БТА
Глава 3. Перспективы развития ипотечного кредитования в РК
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Введение
Цель и задачи исследования. Целью курсовой работы является теоретическое и методическое обоснование разработанных рекомендаций по формированию и совершенствованию системы ипотечного кредитования, обеспечивающей устойчивое развитие экономики.
Поставленная цель определила содержание работы и позволила сформулировать следующие задачи:
• раскрыть проблемы, связанные со становлением системы ипотечного
кредитования в Республике Казахстан, в рамках банковской системы и
государственной поддержки программ жилищного строительства;
• исследовать её основные тенденций функционирования с
использованием мирового практического опыта, которые нашли применение
в условиях экономики Казахстана;
- обосновать финансовый потенциал населения на основе применения
методических аспектов оценки состояния и тенденций развития рынков
жилья и ипотеки;
- провести анализ и на этой основе разработать рекомендации
долгосрочного финансирования жилищной политики государства на основе
действующего законодательства.
Предметом исследования является совокупность экономических отношений, складывающиеся в процессе движения свободных финансовых ресурсов для обеспечения развития системы ипотечного кредитования жилья населению.
Объектом исследования является закономерности и механизмы реализации ипотечного кредитования в Республике Казахстан в условиях дальнейших рыночных преобразований.
Теоретико-методологической основой исследования послужили труды представителей основных экономических направлений и школ неолиберального, кейнсианского направлений в теории рыночной экономики, а также теории устойчивого развития. В основу исследования положен диалектический метод, использованы общенаучные приемы исследования, такие как исторический и системный подход, анализ и синтез, методы наблюдения и сопоставления. При написании курсовой были использованы законодательные и нормативные акты Республики Казахстан, а также труды зарубежных ученых и специалистов в области ипотечного кредитования, статистические и справочные материалы.
К результатам исследования, составляющие научную новизну и отражающие личный вклад автора в решение поставленных задач, относятся следующие:
1 проведено углубленное комплексное исследование и развиты
теоретические положения о рынке долгосрочного финансирования
строительства и покупки жилья: выделены тенденции изменения ипотечного
кредитования в условиях рыночной экономики;
2 на основе проведенного анализа определена неравномерность
распределения финансовых ресурсов по территориям, что привело к
необходимости в разработке модели рынка жилья на региональном уровне;

1 в результате изучения мирового опыта определены и математически
обоснованы факторы благоприятного воздействия на ипотечное жилищное
кредитование с применением форм и методов финансового государственного
регулирования;
2 предложен комплекс мер по дальнейшему совершенствованию спроса
и предложения на долгосрочные финансовые ресурсы за счет внутренних
источников экономики Казахстана.
Отдельные методы оценки и анализа позволят объективно обеспечить согласованность интересов всех участников системы ипотечного кредитования, где государство на данном этапе играет значительную роль.

Глава 1. Теоретические аспекты ипотечного кредитования

1.1 Сущность и принципы ипотечного кредитования
В последние несколько лет не малый интерес вызывает такое понятие как ипотека, что оно на самом деле означает? Итак, понятие Ипотека впервые появилось в начале VI века до н.э. и было, связано с обеспечением ответственности должника кредитору определенными земельными владениями и связанными с ними строениями. Обязательство оформлялось установлением на границе земельной территории одноименного столба с надписью, что указанная собственность служит обеспечением претензий кредитора в поименной сумме. Позже для этой цели появились особенные книги, называвшиеся ипотечными. Важной характеристикой даже первоначальных форм ипотеки являлась гласность, т.е. каждое заинтересованное лицо могло беспрепятственно удостоверится относительно состояния известной земельной собственности.
Ипотека (от греч.-залог) залог недвижимого имущества, который осуществляется без передачи этого имущества во владение залоговому кредитору. Предметом ипотеки является недвижимость или права на нее.1
Закладная - долговое свидетельство о залоге недвижимости, выдаваемое банку заемщиком.
Ипотечное кредитование - залог недвижимого имущества при получении ссуды в кредитном учреждении, дающее право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества.
Ипотечный кредит - долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими и специализированными банками, кредитно-финансовыми учреждениями под заклад недвижимого имущества (земли, жилых помещений, недвижимости производственного и коммерческого назначения), право собственности, на которое переходит на время кредитования к кредитору, хотя само имущество находится в пользовании заемщика. Временное отчуждение права собственности означает, что до погашения ссуды заемщик не может продать заложенное имущество и лишь после погашения кредита к нему возвращается право распоряжаться имуществом, освобожденным от залога. Механизмы и процедуры залоговой формы кредитования являются наиболее сложными по сравнению с гарантированными обязательствами, поручительствами и т.д., в особенности в случае с недвижимости. Суть механизма ипотечного кредитования состоит в том, что заемщик выдает кредитору (банку) залоговое обязательство, подтверждающее право банка получить в собственность заложенную недвижимость (дом и землю или просто дом и т.д.) при невыполнении заемщиком платежного обязательства в установленные сроки (возврат суммы основного долга плюс проценты).
Необходимость появления ипотеки было обусловлено развитием товарооборота и увеличением числа сделок с недвижимостью. Согласно ипотеке обязательство обеспечивается залогом, и что особенно важно остающимся в пользовании залогодателя. Отличие ипотеки-залога, в юридическом аспекте, по отношению к другим видам обеспечения (задаток, неустойка, поручительство), заключается в вещном обеспечении требований кредитора, в обеспеченности ответственности вещи, но не лиц.
И так как залоговое право есть право абсолютное, вещь остается предметом залога и при переходе права собственности от должника к третьим лицам. Право обращения взыскания на заложенную вещь предпочтительно перед всеми другими требованиями. В соответствующей ситуации кредитор вправе истребовать вещь, обозначенную как предмет залога, у любых лиц (собственника или третьих лиц) и удовлетворить себя по обязательству предпочтительно перед всеми другими кредиторами должника. Данные юридические категории заимствованные и развитые Римским частным правом из греческого права используются в современной практике с незначительными изменениями, в том числе и в законодательстве Республики Казахстан.
В соответствии с Гражданским кодексом Республики Казахстан Ипотека - вид залога, при котором заложенное имущество находится во владении и пользовании третьего лица. Предметом ипотеки могут быть предприятия строения, здания, сооружения, квартиры в многоквартирном доме, транспортные средства, космические объекты, товары в обороте и другое не изъятое из гражданского оборота имущество.
Рынок ссудных капиталов как один из сегментов финансового рынка можно определить как особую сферу финансовых отношений, связанных с обеспечением кругооборота ссудного капитала. Основными участниками этого рынка являются:
1 первичные инвесторы, т.е. владельцы свободных финансовых
ресурсов, мобилизуемых банками на различных основаниях и превращаемых
в ссудный капитал;
2 специализированные посредники в лице кредитно-финансовых
организаций, непосредственно привлекающие (аккумулирующие) денежные средства, превращающие их в ссудный капитал и передающие такой капитал заемщикам на возвратной основе (временно) за плату в форме процента;
- заемщики в лице юридических и физических лиц и государства, испытывающие недостаток в финансовых ресурсах и готовые заплатить специализированному посреднику за право их временного использования;
организации, занимающиеся оценкой предметов залога и гарантированием ссуд (страховые компании, независимые оценщики, ломбарды), в функции которых входит определение реальной стоимости заложенного имущества, перераспределение ущерба от недобросовестного исполнения обязательств по кредитным договорам и обеспечение обращения взыскания на объекты залога.

1.2. История становления ипотеки и ипотечного кредитования

Ипотека как правовой институт была известна в 1-2 вв. н. э. на территории Рима. Еще ранее, в конце VII -начале VI вв. до н.э. название ипотека впервые появилось в Древней Греции и было связано с обеспечением ответственности должника кредитору определенными земельными владениями. В 621 году до н.э Драконт ввел порядок, согласно которому посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались. Не случайно за ним и его порядком в истории закрепилось определение драконовых законов. В 594 году до н.э. один из легендарных семи мудрецов древности Солон осуществляет свои знаменитые реформы - в частности, отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, по которой выморочное имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода. Теперь каждый получил право завещать собственность по своему усмотрению. Первоначально в Афинах залогом подобного рода обязательств была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Для перевода личной ответственности в имущественную Солон и предложил ставить на имении должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. На таком столбе, получившем название hypotetceca (подставка, подпорка), отмечались все поступающие долги собственника земли.2
Земля - легко обращаемый товар, а значит, существует риск (как для покупателей, так и для кредиторов по закладным), что эта собственность не освобождена от долгов или заложена. Ипотека препятствовала переходу имущества к другому владельцу, так как обеспечение заключалось не в личности собственника, а в стоимости его имущества. С течением времени слово ипотека стало употребляться для обозначения залога.
Позже для этой цели появились особые книги, называющиеся ипотечными. Благодаря применению даже первоначальных форм ипотеки уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволяющая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии известной земельной стоимости. Уже тогда при ипотеке для приобретения права собственности на землю или другую недвижимость было недостаточно одного соглашения между продавцом и покупателем, а требовалось наличие специальной официальной доступной информации, позволяющей третьим лицам убедиться в существовании такого права.
В Древнем Риме ипотечное право не имело двух необходимых качеств -специальности и гласности, а потому не гарантировало кредитору надежного обеспечения. Римляне расширяют юридическое поле ипотеки. Ее могли устанавливать на все имущество должника. С одной стороны, это лишало кредитора прочного обеспечения, так как для надежности необходимо, чтобы оно простиралось на известное и определенное имущество. С другой стороны, некоторым лицам (по особому отношению к ним кредитора или особому свойству долга) римский закон, независимо от договора, присваивал ипотечное право. Это была так называемая законная ипотека, тайная или безгласная. Кредитор при установлении договорной ипотеки на имущество должника не мог быть уверен, что этим имуществом не обеспечивается какое-либо другое безгласное требование, которое может конкурировать с его ипотечным правом и даже иметь перед ним преимущество.
Постепенно ипотека входит в средневековое европейское законодательство. В Германии она появляется не ранее XIV столетия (до этого существовал принцип личной ответственности за долги). Во Франции с конца XVI века действовала негласная ипотека.
Ипотечные банки впервые возникли в Германии в XVTII веке. Первый ипотечный банк основан в Силезии в 1770 году. Это был государственный банк, оказывающий финансовую помощь крупным помещичьим хозяйствам. Для привлечения средств банк стал выпускать закладные. С начала XIX века деятельность ипотечного банка распространяется на мелкие помещичьи владения, а затем и на крестьянские хозяйства.
В США в 1916 году в 12 округах созданы федеральные земельные банки для выдачи долгосрочных ссуд фермерам под залог их земель. Ипотечные банки были представлены мелкими фермерскими банками регионального значения.
Во Франции крупнейший земельный банк (Креди фонсье де Франс) и его филиал - Контора предпринимателей (Котуар дез антрепренер) представляют ссуды землевладельцам и строительным компаниям на жилищное и промышленное строительство. Ипотечные операции связаны с выдачей среднесрочных и долгосрочных ипотечных ссуд - в основном крупным строительным компаниям и земледельцам на жилищное и промышленное строительство сроком от 3 до 20 лет.
В Канаде ипотечные банки являются традиционным видом кредитных институтов. Главным образом они занимаются кредитованием операций с недвижимостью, а также инвестициями в долгосрочные ценные бумаги государства и корпораций . Вначале объектом их деятельности было кредитование сельского хозяйства под залог земли, впоследствии -кредитование жилищного строительства.
В Пруссии законченная ипотечная система введена уставами 1783 и 1871 года, в Саксонии - уставом 1843 года и кодексом 1863 года.
В законодательстве европейских стран ипотека уже две характерные черты: во-первых, она применима только к недвижимости; во-вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве суда. Для кредиторов ипотека становится самым верным средством получить обеспечение по долгам, не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов.
По-настоящему надежным вещным правом ипотека становится только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу. Средневековые кодексы сохранили определение, что внесенная ипотека по самой своей природе неделима, она основана на праве получения удовлетворения. Право получения удовлетворения остается на целом предмете, обремененном ипотекой, пока существует какая-либо часть обязательства. Отдельная продажа частей не лишала кредитора права требовать удовлетворения из них долга в полной сумме. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение) независимо от смены владельца.
По римскому праву ипотека распространялась на требование и на все его составляющие, включая проценты с ипотеки и издержки, понесенные кредитором с целью получения удовлетворения. По ипотечному законодательству ряда стран в XVIII-XEX столетиях капитальная сумма требования определялась ее провозглашением (в соответствии с гласностью), ее размером (фиксированном в ипотечной книге), наросшими на сумму процентами, но при условии, что они обозначены в книге записей.
В современном виде ипотека в наибольшей степени развита в США, Канаде, Англии, Франции, Швеции. В США, например, ипотечный оборот исчисляется в сотнях миллиардов долларов.
В странах с развитыми рыночными отношениями практикуются разнообразные виды кредитов. Они классифицируются по различным признакам в зависимости от объекта кредитования, способа обеспечения гарантии ипотечных ссуд, характера рынка ипотечных облигаций и субъекта кредитования. Объекты кредитования; приобретение земельных участков, освоение земельных участков, жилищное строительство и нежилые строения. Гарантии: застрахованные кредиты, незастрахованные кредиты и прочие гарантии. Рынок ипотечных облигаций: первичный рынок, вторичный рынок. Субъекты кредитования: кредитование застройщика, кредитование подрядчика. В зависимости от объекта кредитования ипотечные кредиты можно подразделить на ссуды: для приобретения земельных участков; на жилищное строительство; освоение земельных участков; под нежилые строения.

Глава 2. Анализ современного состояния ипотечного кредитования

2.1. Современное состояние ипотечного рынка

С развитием ипотечного кредитования в стране подверглись изменению в сторону уменьшения основные критерии ипотечного кредитования. Так, начиная с 2005 года, ставки вознаграждения в банках второго уровня составляют порядка 10—13% годовых, размер первоначального взноса снизился до 10—15% годовых, срок кредита составил в среднем 10 лет.
Однако даже при таком развитии системы ипотечного кредитования данный вид услуг в настоящее время доступен лишь отдельным категориям граждан Республики Казахстан. Одной из основных причин является отсутствие достаточных средств у населения для оплаты вознаграждения и первоначального взноса. Для решения этой проблемы были образованы КИК и КФГИК.
Целью деятельности КИК является рефинансирование банков второго уровня путем приобретения прав требований по ипотечным кредитам для увеличения объема предоставления банками второго уровня ипотечных кредитов.
КИК выкупает права требования по котировочной ставке, которая зависит от уровня инфляции, маржи инвесторов, маржи КИК, страховых резервов и расходов на эмиссию.
За весь период своей деятельности по состоянию на 1 марта 2007 года КИК у банков второго уровня и ипотечных организаций приобретены права требования по 30 899 ипотечным кредитам на сумму более 79 млрд. тенге, в том числе в рамках рыночной программы компании 24 024 ипотечных кредита на общую сумму 62,8 млрд. тенге, в рамках Госпрограммы — 6 875 ипотечных кредитов на общую сумму 16,5 млрд. тенге.
Целью деятельности КФГИК является создание благоприятных условий для повышения доступности ипотечных кредитов путем разделения кредитных рисков между банками второго уровня и ипотечными компаниями, выдающими ипотечные кредиты, инвесторами и страховыми организациями.
Создание системы гарантирования ипотечных кредитов позволило Казахстану оптимизировать и расширить рынок ипотечных кредитов, повысить его устойчивость. Система гарантирования (страхования) ипотечных кредитов предполагает покрытие КФГИК до 100% чистых убытков кредитора в течение срока всего кредита.
По состоянию на 1 марта 2007 года КФГИК выдано 9 399 гарантированных обязательств на общую сумму ипотечных кредитов 28,5 млрд. тенге, в том числе на приобретение доступного жилья — 7 912 гарантийных обязательств на сумму ипотечных кредитов — 20,1 млрд. тенге. Удельный вес участия КФГИК в программе реализации доступного жилья в целом по республике составил в количестве введенных квартир 51%, в количестве реализованных квартир — 61%. Это означает, что в целом по республике каждая вторая квартира, построенная за счет бюджета, получена гражданами при содействии КФГИК.
В семи регионах республики, в том числе городах Алматы и Астане, удельный вес по обоим показателям выше.
Анализ реализации Госпрограммы показал нежелание банков второго уровня и ипотечных организаций участвовать в реализации Госпрограммы, поддержании установленных условий ипотечного кредитования 101020 (процентная ставка минимальный первоначальный взнос в % срок кредитования), а также выявил факты предъявления ими дополнительных требований к претендентам на получение доступного жилья, что значительно снижает социальную направленность Программа.
По данным Агентства Республики Казахстан по статистике, за 2005—2006 годы по всем источникам финансирования на жилищное строительство направлены 565,8 млрд. тенге инвестиций. Введены в эксплуатацию 11,23 млн. кв. метров общей площади жилых домов, в том числе:
в 2005 году — 5,04 млн. кв. метров (184,2% к 2004 году);
в 2006 году — 6,19 млн. кв. метров (124% к 2005 году).
В рамках Госпрограммы ведется строительство коммунального жилья для социально защищаемых слоев населения. За два года построено 394,4 тыс. кв. метров общей площади жилья (4 752 квартиры), в том числе за 2005 год — 183,7 тыс. кв. метров (2 302 квартиры), за 2006 год — 210,7 тыс. кв. метров (2 450 квартир).
За два года за счет кредитных средств, выделенных местным исполнительным органам (далее — МИО) на строительство ипотечного жилья, построены 17 878 квартир общей площадью 1 618,7 тыс. кв. метров, в том числе за 2005 год — 11 764 квартиры (953,9 тыс. кв. метров), за 2006 год — 7 811 квартир (664,8 тыс. кв. метров).
В соответствии с Госпрограммой выделение кредитных средств на строительство доступного жилья на 2005—2007 годы предусматривалось в объеме 126 млрд. тенге. Однако фактически на эти цели были выделены 86 млрд. тенге, так как в 2006—2007 годах 40 млрд. тенге из запланированных объемов кредитных средств были направлены на развитие и обустройство инженерно-коммуникационной инфраструктуры в районах жилищной застройки.
В целях восполнения снятых средств постановлением Правительства Республики Казахстан от 24 октября 2006 года № 1021 О внесении изменений в постановления Правительства Республики Казахстан от 25 января 2005 года № 57 и от 3 марта 2006 года № 146 срок возврата кредитных средств, выделенных в 2005—2006 годах, продлен с 2 до 3 лет. За счет этого дополнительно инвестировано 86 млрд. тенге.
За прошедший период наибольшее развитие получило индивидуальное жилищное строительство (далее — ИЖС), как наиболее дешевое.
В 2005 году в рамках ИЖС были введены 2,5 млн. кв. метров, в 2006 году — 3,6 млн. кв. метров.
В 2006 году на обустройство инженерно-коммуникационной инфраструктуры районов жилищной застройки выделены 20 млрд. тенге, в том числе 10 млрд. тенге к районам ИЖС. На 2007 год предусмотрены на эти цели 30 млрд. тенге, в том числе 22,8 млрд. тенге к районам ИЖС.
Предприятиями и организациями частной формы собственности за 2005—2006 годы введены в эксплуатацию 2,8 млн. кв. метров общей площади жилых домов.
В ходе реализации Госпрограммы в нее были внесены изменения, предусматривающие увеличение объемов строительства жилья за три года с 12 млн. кв. метров до 15,8 млн. кв. метров.
К сильным сторонам Госпрограммы относятся стимулирование роста темпов жилищного строительства, создание условий, повышающих привлекательность жилищного строительства для инвестиций, создание механизма кредитования МИО для строительства доступного жилья с последующей реализацией приоритетным категориям граждан, установление минимальных параметров ипотечного кредитования и системы жилищных строительных сбережений, внедрение системы гарантирования ипотечных кредитов, выданных на покупку доступного жилья, возобновление строительства коммунального жилья и улучшение жилищных условий около 290 тыс. семей (прогноз).
В целях реализации Госпрограммы Правительством Республики Казахстан были приняты регламентирующие нормативные правовые акты.
Законодательная основа, предусматривающая налоговые преференции для строительства арендных домов частными застройщиками, создана.
Принят Закон Республики Казахстан от 7 июля 2006 года О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам развития арендного сектора жилья, предусматривающий создание условий для развития арендного сектора жилья.
Вместе с тем слабыми сторонами Госпрограммы являются: недоработки в работе МИО по выделению земельных участков под ИЖС, непропорциональное в разрезе регионов распределение кредитов на строительство жилья, продолжающийся рост цен на коммерческое жилье, опережение и превышение спроса на жилье над предложением, несоблюдение акиматами установленных Госпрограммой средних параметров коммунального и кредитного жилья, неучтенность альтернативных механизмов жилищного строительства, таких, как жилищно-строительные кооперативы и государственно-частное партнерство, практически неучастие системы сберегательных строительных сбережений в реализации Госпрограммы и отставание развития строительной индустрии.
Также имеются проблемы в определении единой транспарентной системы учета и распределения жилья, строящегося за счет кредитных средств, что в ряде регионов привело к грубым нарушениям при его реализации и фактам перепродажи, продолжающему росту цен на коммерческое жилье, превышению спроса на жилье над предложением.
Растущие темпы строительства в республике позволяют прогнозировать в 2007 году ввод в эксплуатацию за счет всех источников финансирования по Госпрограмме 6,8 млн. кв. метров общей площади жилых домов, при предусмотренном объеме 5,7 млн. кв. метров.
За три года, с 2005 по 2007 годы, при плане 15,8 млн. кв. метров прогноз ввода жилья составляет 17,9 млн. кв. метров, при этом улучшат свои жилищные условия около 290 тыс. семей.
В течение трех лет в каждой области, городах Астане и Алматы предусматривалось строительство коммунального жилья — по три 100-квартирных жилых дома для социально защищаемых слоев населения, или 4 880 квартир. Ожидаемый ввод составит 442,4 тыс. кв. м., или 5 352 квартиры.
За счет бюджетного кредитования в 2005—2007 годы при плане 2 406,8 тыс. кв. метров (29 512 квартир) будет построено 2 618,7 тыс. кв. метров (32 075 квартир) для приоритетных категорий граждан.
В 2005—2007 годы за счет собственных средств предприятий и организаций негосударственного сектора будет построено 5,04 млн. кв. метров коммерческого жилья.
Этими предприятиями и организациями вводятся в эксплуатацию жилые дома, реализуемые напрямую покупателям со средним и высоким доходом. Указанными застройщиками решается комплекс задач по проектированию и строительству многоквартирных жилых домов нового поколения, уникальных по архитектуре и технической сложности, с применением новейших технологий и материалов.

2.2. Анализ ипотечного кредитования БТА3
АО Банк ТуранАлем (БТА) — системообразующий ... продолжение

Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.