ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .3
ГЛАВА 1. ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ ... ... ... ... ... ... ...4
ГЛАВА 2. ОСНОВАНИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ПРАВА НА ЗЕМЛЮ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ ... ... ... ... ... ... .10
ГЛАВА 3. ПОНЯТИЕ, ЗНАЧЕНИЕ И ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА СДЕЛОК С ЗЕМЛЯМИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 1 5
ГЛАВА 4. ОСОБЕННОСТИ АРЕНДЫ ЗЕМЛИ, ПОРЯДОК И УСЛОВИЯ ПЕРЕДАЧИ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..23
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . .31
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ ... ... ... ... ... ... ... .33
Введение
В условиях перехода сельского хозяйства на рыночные рельсы превалирующее значение при налаживании производственных отношений имеет договор. Договор служит основной правовой формой организации и регулирования экономических отношений между равноправными и независимыми партнерами, каковыми сегодня представляются различные виды сельскохозяйственных коммерческих организаций (предприятий).
В современных экономических реалиях все процессы сельскохозяйственной деятельности сопровождаются составлением договоров. В основе правового регулирования договорных отношений в системе сельского хозяйства лежат общие нормы гражданского законодательства о договорах. Среди актов гражданского законодательства главную роль играет Гражданский кодекс Республики Казахстан. Все иные нормативно-правовые, регулирующие гражданские правоотношения, должны изданы в соответствии с Гражданским кодексом Республики Казахстан и ни в коей мере не должны противоречить.
С приобретением суверенитета Республики Казахстан в сельском хозяйстве произошли значительные изменения. Порядок заключения договоров законодательством обусловлен в строгой процессуальной форме, которой необходимо придерживаться с целью успешной реализации договорных отношений.
Как известно, земля в сельском хозяйстве является основным средством производства и поэтому представляется в качестве одним из оснований развития этого сектора.
Целью и основной задачей моей курсовой работы является изучение проблем правового регулирования сделок с землями сельскохозяйственного назначения.
ГЛАВА 1. Правовое положение земель сельскохозяйственного назначения
Все земли Казахстана, находящиеся в пределах его границ, составляют земельный фонд Республики Казахстан. В соответствии статьи 1 Земельного кодекса Республики Казахстан, земельный фонд Республики в зависимости от его целевого назначения подразделяется на 7 категорий земель, в частности:
1. на земли сельскохозяйственного назначения;
2. на земли населенных пунктов (городов, поселков и сельских населенных пунктов);
3.на земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного несельскохозяйственного назначения;
4.на земли особо охраняемых природных территорий, земли оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;
5. на земли лесного фонда;
6. на земли водного фонда;
7. на земли запаса.
С точки зрения аграрного права, нас в первую очередь, интересуют земли сельскохозяйственного назначения, так как именно эти земли в зависимости от своих природных и биологических свойств, в зависимости от своего плодородия, наиболее полно и адекватно соответствуют требованиям, которые необходимы для ведения сельскохозяйственного производства. Немаловажное значение при этом придается водообеспеченности этих земель, и это объясняется тем, что Республика Казахстан по своим природно-климатическим параметрам является одной из слабоводообеспеченных регионов земного шара и поэтому не на всех землях, составляющих территорию Казахстана, представляется возможным ведение сельскохозяйственного производства.
Другой особенностью Республики Казахстан является то, что по размерам своей территории они занимает второе место среди стран СНГ и восьмое место в мире. Такая протяженность территории позволяет внутри государства выделять следующие природно-климатические зоны:
- лесостепную;
- степную;
- сухостепную;
- полупустынную;
- пустынную;
- предгорно-пустынную;
- субтропическую пустынную;
- субтропическо-предгорно-пустынную;
- среднеазиатскую горную;
- южносибирскую горную.
Как видно из вышесказанного, земель оптимально пригодных для ведения сельскохозяйственного производства, в Республике Казахстан не так уж и много, что и создает все предпосылки для того, что бы законодательно выделить земли сельскохозяйственного назначения из общего массива земель с целью обеспечения их особым правовым режимом регулирования.
Как известно, земля в сельском хозяйстве является основным средством производства и поэтому представляется в качестве одним из оснований развития этого сектора. Анализ показывает, что в период с 1986 по 1996 год посевные площади всех сельскохозяйственных культур сократились на 10 млн. гектаров, в том числе под зерновые культуры на 7,4 млн. гектаров, из них пшеницы - на 2,8 млн. гектаров. Значительно уменьшились посевы кормовых культур (почти на 3 млн. гектаров) и хлопчатника (на 23 тыс. гектаров). Зато сильно увеличились площади под масличные культуры (более чем в 2,5 раза) и овощи (на 15 тыс. гектаров). Но эти изменения почти не отразились на структуре посевных площадей, и соотношение отдельных групп культур в основном сохранилось.1
Земли сельскохозяйственного назначения вполне правомерно разделять на два самостоятельных вида: на земли, конкретно предоставленные для нужд сельскохозяйственного производства и уже используемые в нем, и на земли, предназначенные для этих целей, но еще не задействованные в сельскохозяйственном производстве, то есть тех, которые только в последующем будут использованы для сельскохозяйственных целей.
Таким образом, само понятие "сельскохозяйственное назначение" означает, что данная категория земель предназначена для выращивания сельскохозяйственной продукции и ведения иного сельскохозяйственного производства (строительства сельскохозяйственных сооружений, зданий и так далее). Более того, непосредственное сельскохозяйственное производство (выращивания сельскохозяйственных культур, откорм и разведение скота) невозможно без соответствующей инфраструктуры (дорог, жилых зданий, мастерских, складов и так далее). Например, при организации крестьянского хозяйства на определенной территории, где отсутствуют объекты производственного и социально-бытового назначения, государство должно взять на себя первичное обустройство: строительство дорог, линий электропередачи, водообеспечение, телефонизацию, землеустройство, мелиорацию земель. При этом местные органы самоуправления обязаны оказывать всемерную помощь в возведении производственных объектов и жилья.
Таким образом, землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, предоставленные для нужд сельского хозяйства и предназначенные для этих целей.
В составе земель сельскохозяйственного назначения в первую очередь следует выделять сельскохозяйственные угодья (пашни, залежь, земли, занятые многолетними насаждениями, сенокосы и пастбища) и земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, замкнутыми водоемами, мелиоративной сетью, постройками и сооружениями, необходимыми для функционирования сельского хозяйства.
При этом, среди земель сельскохозяйственного назначения особой охране подлежат сельскохозяйственные угодья. Использование этих земель в целях, не связанных с сельскохозяйственным производством, допускается только в исключительных случаях. Согласно Земельного законодательства, использование сельскохозяйственных угодий в иных целях разрешается только тогда, когда это связано:
- с созданием и расширением особо охраняемых природных территорий;
- с выполнением международных обязательств;
- с обнаружением под участком месторождения ценных полезных ископаемых;
- со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи и магистральных трубопроводов, а также объектов, имеющих важное государственное значение.
Как видно из вышесказанного, иных случаев использования сельскохозяйственных угодий не по целевому назначению действующим законодательством не предусматривается. Необходимо отметить то, что порядок перевода сельскохозяйственных угодий из одного вида в другой устанавливается только Правительством Республики Казахстан в строгом соответствии со статейными положениями действующего земельного законодательства.
В отличие от обычного имущества, которое, теряет свои свойства, подвергается амортизации, устаревает либо изнашивается, приходит в полную непригодность, может быть заменена другой вещью, земля не может быть заменена какими-то другими объектами. При этом немаловажно и то, что при использовании земли посредством природоохранных технологий, при рациональном и бережном к ней отношении, при своевременном внесении удобрений и проведении иных необходимых агротехнических мероприятий земля способна постоянно сохранять свое основное свойство - плодородие, которое искусственно ничем иным заменить невозможно. В соответствии с действующим земельным законодательством, земли сельскохозяйственного назначения предоставляются:
-в землепользование - физическим и юридическим лицам Республики Казахстан для товарного сельскохозяйственного производства, защитного лесоразведения, научно-исследовательских, опытных и учебных целей, ведения подсобного сельского хозяйства, огородничества и животноводства;
- в частную собственность гражданам Республики Казахстан для развития личного домашнего (подсобного) хозяйства, садоводства и дачного строительства;
- иностранцам и лицам без гражданства во временное землепользование на условиях аренды сроком до 10 лет.
Необходимо отметить то, что исходя из особенностей специфики правового положения земель сельскохозяйственного назначения, вполне возможно выделить следующие концептуальные положения:
- во-первых, земли сельскохозяйственного назначения, независимо от их месторасположения, плодородия, спроса на землю, водообеспеченности и так далее, органами государственной (исполнительной) власти должны предоставляться субъектам землепользования (временного землепользования) и субъектам частной собственности на землю только для сельскохозяйственных нужд;
- во-вторых, в свою очередь, субъекты права землепользования, права собственности на землю, права временного землепользования обязаны использовать земли сельскохозяйственного назначения только по их целевому назначению, то есть только для нужд сельскохозяйственного производства;
-в-третьих, землепользователи и собственники земель сельскохозяйственного назначения обязаны всемерно способствовать рациональному и высокопродуктивному использованию вверенных им земельных участков, способствовать повышению плодородия почв и улучшению экологической обстановки на данном земельном участке;
- в-четвертых, органы государственной власти, наделенные полномочиями по осуществлению контроля по рациональному использованию земель сельскохозяйственного назначения, должны осуществлять свои функции в строгом соответствии с действующим земельным законодательством2.
ГЛАВА 2. Основания возникновения права на землю сельскохозяйственного назначения
В условиях перехода к рыночным отношениям в Республике Казахстан земельным законодательством предусматривается несколько видов прав, на основании которых могут быть предоставлены физическим и юридическим лицам земельные участки. В современных условиях в Республике Казахстан "признаются и равным образом защищаются, как государственная так и частная форма собственности на землю", что созвучно положениям части 1 статьи 20 Земельного кодекса Республики Казахстан. В части 3 статьи 6 Конституции нашего государства указывается, что "Земля и ее недра, воды, растительный и животный мир, другие природные ресурсы находятся в государственной собственности. Земля может находится также в частной собственности на основаниях, условиях и в пределах, установленных законом.
Инновации, внесенные новым земельным законодательством, со всей определенностью констатируют то, что прежние традиционные представления о праве собственности на землю, в которых трактовалось о том, что земля является исключительной собственностью государства, в условиях сегодняшнего дня совершенно устарели и для рыночных условий представляются неадекватными и неприемлемыми. Необходимо отметить, что сегодня все большее значение приобретает частная форма собственности на землю. Для иностранных лиц и лиц без гражданства земли сельскохозяйственного назначения предоставляются только на праве временного землепользования на условиях аренды сроком до 10 лет.
Особое место в системе аграрного права занимают проблемы, касающиеся земельных прав сельскохозяйственных организаций, предприятий и учреждений.
В соответствии с действующим земельным законодательством, земельные участки могут быть предоставлены сельскохозяйственным товаропроизводителям для ведения сельского хозяйства на праве землепользования. Механизм возникновения права землепользования осуществляется следующими путями:
- путем предоставления право землепользования;
- путем передачи права землепользования;
- путем перехода права землепользования в порядке универсального правопреемства (наследования, реорганизации юридического лица).
При этом основаниями возникновения права землепользования являются следующие юридические факты:
- акты государственных органов;
- гражданско-правовые сделки;
- иные основания, предусмотренные действующим законодательством.
Таким образом, земли сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственного производства могут быть предоставлены на праве собственности (государственной и частной), на праве землепользования (постоянного и временного) и на праве аренды.
Физическим и юридическим лицам Республики Казахстан для ведения товарного сельскохозяйственного производства, защитного лесоразведения, научно-исследовательских, опытных и учебных целей, ведения подсобного сельского хозяйства, огородничества и животноводства земли сельскохозяйственного назначения предоставляются на праве землепользования.
Необходимо отметить, что круг субъектов права землепользования в достаточной степени обширен. В число таковых включаются и выделяются следующие виды землепользователей:
- государственные и негосударственные;
- национальные и иностранные;
- физические и юридические лица;
-постоянные и временные;
- первичные и вторичные.
Земельные участки для ведения сельскохозяйственного производства сельскохозяйственным предприятиям предоставляются местными исполнительными органами (главами местных администрации) в пределах и размерах, установленных земельным законодательством. При этом на основании заключения комиссии, создаваемой местными исполнительными органами из числа депутатов местного представительного органа, представителей территориальных органов по управлению земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства и органов местного самоуправления выносится решение о предоставлении земельного участка.
Решение местного исполнительного органа о предоставлении соответствующих прав на земельные участки принимается на основе землеустроительного проекта с вручением заявителю копии решения о предоставлении права землепользования на земельный участок в семидневный срок с момента принятия решения. Данная процедура требует квалифицированного оформления соответствующих документов. Документами, удостоверяющими право пользования земельными участками, выдаваемыми уполномоченными органами, являются:
- при постоянном землепользовании - акт на право постоянного землепользования;
- при временном возмездном землепользовании - договор об аренде земельного участка;
- при временном безвозмездном землепользовании - договор о временном безвозмездном землепользовании.
По общему правилу предоставление права землепользования означает наделение лица правом землепользования непосредственно государством.
В теории земельного права право землепользования может быть предоставлено в следующих видах: как - то, постоянного или временного, отчуждаемого или неотчуждаемого, приобретаемого возмездно или безвозмездно.
Право постоянного землепользования предоставляется государственным землепользователям:
- юридическим лицам, владеющим зданиями (строениями, сооружениями), помещениями в объектах кондоминиума, на праве хозяйственного ведения или оперативного управления;
- юридическим лицам, осуществляющим сельскохозяйственное и лесохозяйственное производство;
- юридическим лицам, осуществляющим землепользование на особо охраняемых природных территориях;
- в иных случаях, предусмотренных законодательными актами.
Право временного землепользования по срокам своего действия подразделяется на два основных вида:
- на краткосрочное - сроком до 5 лет;
- на долгосрочное - сроком до 49 лет.
Временный землепользователь, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора временного землепользования на новый срок.
Как было указано выше, передача права землепользования зачастую производится на основе гражданско-правовых сделок. Передача права землепользования другому лицу на определенный срок производится на основании договора аренды или временного безвозмездного землепользования. Законодательством запрещается совершение сделок землепользователями в отношении права землепользования, включая его отчуждение, на землях:
- общего землепользования;
- предоставленных для нужд обороны;
- особо охраняемых природных территорий, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;
- служебного земельного надела.
Таким образом, передача землепользователем принадлежащего ему земельного участка во временное землепользование другому лицу (вторичному землепользователю), а также отчуждение права временного землепользования означает наделение лица правом землепользования другим землепользователем.
Вторичное землепользование возникает в тех случаях, когда первичный землепользователь не производит отчуждение своего права землепользования, а передает другому лицу принадлежащий ему участок (или часть его) во временное землепользование с уведомлением уполномоченного органа.
Вторичный землепользователь всегда является временным землепользователем без права передачи своих прав другим землепользователям. Однако при передаче земельного участка во вторичное землепользование, как первичный так и вторичный землепользователи несут перед государством обязанности землепользователя в полном объеме.
Договор о вторичном землепользовании заключается в форме договора аренды или договора о временном безвозмездном землепользовании.
Иностранцы, лица без гражданства и иностранные юридические лица, предприятия с иностранным участием могут получать земельные участки сельскохозяйственного назначения во вторичное землепользование3.
ГЛАВА 3. Понятие, значение и общая характеристика сделок с землями сельскохозяйственного назначения
В соответствии со статьей 378 Гражданского кодекса республики Казахстан "договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей". Поскольку к договору применяются правила о двух - и многосторонних сделках, то соответственно к ним применяются правила, нашедшие отражение в главе 4 Гражданского кодекса Республики Казахстан.
К договорам, заключенным более чем с двумя сторонами (многосторонние договоры), общие положения о договоре применяются, если это не противоречит многостороннему характеру таких договоров.
Кроме того, в соответствии со статьей 380 Гражданского кодекса Республики Казахстан "стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законодательством. Обязательным условием при заключении договоров, не предусмотренного законодательством, является то, что условия подобного рода договора должны полностью соответствовать Конституции и другим законодательным актам, действующим на территории Республики Казахстан. Если после заключения договора законодательством устанавливаются обязательные для сторон правила иные чем те, которые действовали при заключении договора, условия договора сохраняют силу, кроме случаев, когда законодательством установлено, что его действие распространяется на отношения, возникающие из ранее заключенных договоров.
Стороны, в силу производственной необходимости и получения взаимной выгоды, могут заключить договор, в котором содержаться элементы различных договоров, предусмотренных законодательством. Такие виды договоров в юридической литературе получили название смешанных договоров. К отношениям сторон по смешанному договору применяется в соответствующих частях законодательство о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Договор вступает в юридическую силу и становится обязательным для исполнения субъектами сельскохозяйственного производства с момента его заключения. Договор считается заключенным в том случае, когда между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. В качестве существенных условий договора признаются:
- условия о предмете договора;
- условия, которые признаны существенными законодательством или необходимы для договоров данного вида;
- условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Если в соответствии с законодательством для заключения договора необходима передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.
Таким образом, договоры опосредуют все стадии сельскохозяйственного производства: реализацию продукции, снабжение и обслуживание сельского хозяйства, оформление имущественных, трудовых, земельных и организационно-управленческих отношений и поэтому, в зависимости от того, в какой экономической сфере сельского хозяйства действует договор, он выполняет следующие функции:
- юридически закрепляет складывающиеся между партнерами экономические отношения, придает им форму обязательств, выполнение которых защищается силой закона;
- служит средством выявления реальных потребностей рынка в сельскохозяйственных товарах (работах, услугах), инструментом увязки объемов производства и потребления, базой для формирования сельскохозяйственных производственных программ, определения направлений развития аграрного предпринимательства на будущее. Для сельскохозяйственного товаропроизводителя договор - это гарантированный сбыт произведенной сельскохозяйственной продукции;
- не только юридически закрепляет взаимные обязательства сторон, но и определяет порядок и способы их выполнения, взаимодействия и сотрудничества партнеров; устанавливает локальные правила поведения и систему контроля за их соблюдением;
- предусматривает способы экономической защиты интересов участников договорных отношений на случаи нарушения обязательств их партнерами путем введения и применения системы имущественных санкций за конкретные нарушения, а также других способов обеспечения обязательств.
Система договорных связей в агропромышленном комплексе в целом и в его центральной части - сельском хозяйстве состоит из трех групп договоров.
Во-первых, это общегражданские договора, которые широко используются во всех отраслях экономики.4 Это купля-продажа, поставка, подряд, в том числе строительный подряд, аренда имущества, банковский кредит и т. д. К этой группе договоров относятся учредительные договоры, заключаемые при создании сельскохозяйственных коммерческих организаций (предприятий).
Во-вторых, это договоры, специфические, адаптированные именно для сельскохозяйственного сектора экономики. К числу таких договоров, прежде всего, относится договор контрактации сельскохозяйственной продукции, аренда сельскохозяйственных земель, различные подрядные договоры и договоры об оказании услуг, применяемые только в сфере аграрного производства: производственно-техническое обслуживание сельскохозяйственных коммерческих организаций, эксплуатация водохозяйственных и гидротехнических и мелиоративных систем, агрохимическое обслуживание и т. д.
Третья важная группа договорных связей в аграрном секторе это договоры, регулирующие внутрихозяйственных и трудовые отношения в сельскохозяйственных коммерческих организациях.34
В условиях современности нормы, устанавливающие особый режим действия договоров в агропромышленном комплексе, постепенно уступают место общим гражданско-правовым нормам. Объясняется это тем, что сельскохозяйственные товаропроизводители уже не связаны обязанностью заключать договоры в утвержденной нормативной форме (как это было ранее). Стороны, как это указывалось выше, свободны в выборе партнера по хозяйственной деятельности.
При заключении договоров в сфере сельскохозяйственного производства необходимо помнить о том, что если в законодательном либо в ином нормативном акте, регулирующем определенные договорные отношения, перечислены условия, которые должны быть в обязательном порядке соблюдены то они должны признаваться в качестве существенных. Это объясняется тем, что отсутствие любого из этих установленных законодательством условий является основанием для признания договора незаключенным5.
Если же приводится развернутый перечень условий, не все из которых необходимы для каждого договора данного вида, вопрос о том, какие из них должны быть отнесены к существенным, а какие считаются факультативными, решается исходя из характера и основных признаков договора (с учетом его определения в законе). Предмет и другие условия договора должны ... продолжение
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .3
ГЛАВА 1. ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ ... ... ... ... ... ... ...4
ГЛАВА 2. ОСНОВАНИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ПРАВА НА ЗЕМЛЮ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ ... ... ... ... ... ... .10
ГЛАВА 3. ПОНЯТИЕ, ЗНАЧЕНИЕ И ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА СДЕЛОК С ЗЕМЛЯМИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 1 5
ГЛАВА 4. ОСОБЕННОСТИ АРЕНДЫ ЗЕМЛИ, ПОРЯДОК И УСЛОВИЯ ПЕРЕДАЧИ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..23
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . .31
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ ... ... ... ... ... ... ... .33
Введение
В условиях перехода сельского хозяйства на рыночные рельсы превалирующее значение при налаживании производственных отношений имеет договор. Договор служит основной правовой формой организации и регулирования экономических отношений между равноправными и независимыми партнерами, каковыми сегодня представляются различные виды сельскохозяйственных коммерческих организаций (предприятий).
В современных экономических реалиях все процессы сельскохозяйственной деятельности сопровождаются составлением договоров. В основе правового регулирования договорных отношений в системе сельского хозяйства лежат общие нормы гражданского законодательства о договорах. Среди актов гражданского законодательства главную роль играет Гражданский кодекс Республики Казахстан. Все иные нормативно-правовые, регулирующие гражданские правоотношения, должны изданы в соответствии с Гражданским кодексом Республики Казахстан и ни в коей мере не должны противоречить.
С приобретением суверенитета Республики Казахстан в сельском хозяйстве произошли значительные изменения. Порядок заключения договоров законодательством обусловлен в строгой процессуальной форме, которой необходимо придерживаться с целью успешной реализации договорных отношений.
Как известно, земля в сельском хозяйстве является основным средством производства и поэтому представляется в качестве одним из оснований развития этого сектора.
Целью и основной задачей моей курсовой работы является изучение проблем правового регулирования сделок с землями сельскохозяйственного назначения.
ГЛАВА 1. Правовое положение земель сельскохозяйственного назначения
Все земли Казахстана, находящиеся в пределах его границ, составляют земельный фонд Республики Казахстан. В соответствии статьи 1 Земельного кодекса Республики Казахстан, земельный фонд Республики в зависимости от его целевого назначения подразделяется на 7 категорий земель, в частности:
1. на земли сельскохозяйственного назначения;
2. на земли населенных пунктов (городов, поселков и сельских населенных пунктов);
3.на земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного несельскохозяйственного назначения;
4.на земли особо охраняемых природных территорий, земли оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;
5. на земли лесного фонда;
6. на земли водного фонда;
7. на земли запаса.
С точки зрения аграрного права, нас в первую очередь, интересуют земли сельскохозяйственного назначения, так как именно эти земли в зависимости от своих природных и биологических свойств, в зависимости от своего плодородия, наиболее полно и адекватно соответствуют требованиям, которые необходимы для ведения сельскохозяйственного производства. Немаловажное значение при этом придается водообеспеченности этих земель, и это объясняется тем, что Республика Казахстан по своим природно-климатическим параметрам является одной из слабоводообеспеченных регионов земного шара и поэтому не на всех землях, составляющих территорию Казахстана, представляется возможным ведение сельскохозяйственного производства.
Другой особенностью Республики Казахстан является то, что по размерам своей территории они занимает второе место среди стран СНГ и восьмое место в мире. Такая протяженность территории позволяет внутри государства выделять следующие природно-климатические зоны:
- лесостепную;
- степную;
- сухостепную;
- полупустынную;
- пустынную;
- предгорно-пустынную;
- субтропическую пустынную;
- субтропическо-предгорно-пустынную;
- среднеазиатскую горную;
- южносибирскую горную.
Как видно из вышесказанного, земель оптимально пригодных для ведения сельскохозяйственного производства, в Республике Казахстан не так уж и много, что и создает все предпосылки для того, что бы законодательно выделить земли сельскохозяйственного назначения из общего массива земель с целью обеспечения их особым правовым режимом регулирования.
Как известно, земля в сельском хозяйстве является основным средством производства и поэтому представляется в качестве одним из оснований развития этого сектора. Анализ показывает, что в период с 1986 по 1996 год посевные площади всех сельскохозяйственных культур сократились на 10 млн. гектаров, в том числе под зерновые культуры на 7,4 млн. гектаров, из них пшеницы - на 2,8 млн. гектаров. Значительно уменьшились посевы кормовых культур (почти на 3 млн. гектаров) и хлопчатника (на 23 тыс. гектаров). Зато сильно увеличились площади под масличные культуры (более чем в 2,5 раза) и овощи (на 15 тыс. гектаров). Но эти изменения почти не отразились на структуре посевных площадей, и соотношение отдельных групп культур в основном сохранилось.1
Земли сельскохозяйственного назначения вполне правомерно разделять на два самостоятельных вида: на земли, конкретно предоставленные для нужд сельскохозяйственного производства и уже используемые в нем, и на земли, предназначенные для этих целей, но еще не задействованные в сельскохозяйственном производстве, то есть тех, которые только в последующем будут использованы для сельскохозяйственных целей.
Таким образом, само понятие "сельскохозяйственное назначение" означает, что данная категория земель предназначена для выращивания сельскохозяйственной продукции и ведения иного сельскохозяйственного производства (строительства сельскохозяйственных сооружений, зданий и так далее). Более того, непосредственное сельскохозяйственное производство (выращивания сельскохозяйственных культур, откорм и разведение скота) невозможно без соответствующей инфраструктуры (дорог, жилых зданий, мастерских, складов и так далее). Например, при организации крестьянского хозяйства на определенной территории, где отсутствуют объекты производственного и социально-бытового назначения, государство должно взять на себя первичное обустройство: строительство дорог, линий электропередачи, водообеспечение, телефонизацию, землеустройство, мелиорацию земель. При этом местные органы самоуправления обязаны оказывать всемерную помощь в возведении производственных объектов и жилья.
Таким образом, землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, предоставленные для нужд сельского хозяйства и предназначенные для этих целей.
В составе земель сельскохозяйственного назначения в первую очередь следует выделять сельскохозяйственные угодья (пашни, залежь, земли, занятые многолетними насаждениями, сенокосы и пастбища) и земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, замкнутыми водоемами, мелиоративной сетью, постройками и сооружениями, необходимыми для функционирования сельского хозяйства.
При этом, среди земель сельскохозяйственного назначения особой охране подлежат сельскохозяйственные угодья. Использование этих земель в целях, не связанных с сельскохозяйственным производством, допускается только в исключительных случаях. Согласно Земельного законодательства, использование сельскохозяйственных угодий в иных целях разрешается только тогда, когда это связано:
- с созданием и расширением особо охраняемых природных территорий;
- с выполнением международных обязательств;
- с обнаружением под участком месторождения ценных полезных ископаемых;
- со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи и магистральных трубопроводов, а также объектов, имеющих важное государственное значение.
Как видно из вышесказанного, иных случаев использования сельскохозяйственных угодий не по целевому назначению действующим законодательством не предусматривается. Необходимо отметить то, что порядок перевода сельскохозяйственных угодий из одного вида в другой устанавливается только Правительством Республики Казахстан в строгом соответствии со статейными положениями действующего земельного законодательства.
В отличие от обычного имущества, которое, теряет свои свойства, подвергается амортизации, устаревает либо изнашивается, приходит в полную непригодность, может быть заменена другой вещью, земля не может быть заменена какими-то другими объектами. При этом немаловажно и то, что при использовании земли посредством природоохранных технологий, при рациональном и бережном к ней отношении, при своевременном внесении удобрений и проведении иных необходимых агротехнических мероприятий земля способна постоянно сохранять свое основное свойство - плодородие, которое искусственно ничем иным заменить невозможно. В соответствии с действующим земельным законодательством, земли сельскохозяйственного назначения предоставляются:
-в землепользование - физическим и юридическим лицам Республики Казахстан для товарного сельскохозяйственного производства, защитного лесоразведения, научно-исследовательских, опытных и учебных целей, ведения подсобного сельского хозяйства, огородничества и животноводства;
- в частную собственность гражданам Республики Казахстан для развития личного домашнего (подсобного) хозяйства, садоводства и дачного строительства;
- иностранцам и лицам без гражданства во временное землепользование на условиях аренды сроком до 10 лет.
Необходимо отметить то, что исходя из особенностей специфики правового положения земель сельскохозяйственного назначения, вполне возможно выделить следующие концептуальные положения:
- во-первых, земли сельскохозяйственного назначения, независимо от их месторасположения, плодородия, спроса на землю, водообеспеченности и так далее, органами государственной (исполнительной) власти должны предоставляться субъектам землепользования (временного землепользования) и субъектам частной собственности на землю только для сельскохозяйственных нужд;
- во-вторых, в свою очередь, субъекты права землепользования, права собственности на землю, права временного землепользования обязаны использовать земли сельскохозяйственного назначения только по их целевому назначению, то есть только для нужд сельскохозяйственного производства;
-в-третьих, землепользователи и собственники земель сельскохозяйственного назначения обязаны всемерно способствовать рациональному и высокопродуктивному использованию вверенных им земельных участков, способствовать повышению плодородия почв и улучшению экологической обстановки на данном земельном участке;
- в-четвертых, органы государственной власти, наделенные полномочиями по осуществлению контроля по рациональному использованию земель сельскохозяйственного назначения, должны осуществлять свои функции в строгом соответствии с действующим земельным законодательством2.
ГЛАВА 2. Основания возникновения права на землю сельскохозяйственного назначения
В условиях перехода к рыночным отношениям в Республике Казахстан земельным законодательством предусматривается несколько видов прав, на основании которых могут быть предоставлены физическим и юридическим лицам земельные участки. В современных условиях в Республике Казахстан "признаются и равным образом защищаются, как государственная так и частная форма собственности на землю", что созвучно положениям части 1 статьи 20 Земельного кодекса Республики Казахстан. В части 3 статьи 6 Конституции нашего государства указывается, что "Земля и ее недра, воды, растительный и животный мир, другие природные ресурсы находятся в государственной собственности. Земля может находится также в частной собственности на основаниях, условиях и в пределах, установленных законом.
Инновации, внесенные новым земельным законодательством, со всей определенностью констатируют то, что прежние традиционные представления о праве собственности на землю, в которых трактовалось о том, что земля является исключительной собственностью государства, в условиях сегодняшнего дня совершенно устарели и для рыночных условий представляются неадекватными и неприемлемыми. Необходимо отметить, что сегодня все большее значение приобретает частная форма собственности на землю. Для иностранных лиц и лиц без гражданства земли сельскохозяйственного назначения предоставляются только на праве временного землепользования на условиях аренды сроком до 10 лет.
Особое место в системе аграрного права занимают проблемы, касающиеся земельных прав сельскохозяйственных организаций, предприятий и учреждений.
В соответствии с действующим земельным законодательством, земельные участки могут быть предоставлены сельскохозяйственным товаропроизводителям для ведения сельского хозяйства на праве землепользования. Механизм возникновения права землепользования осуществляется следующими путями:
- путем предоставления право землепользования;
- путем передачи права землепользования;
- путем перехода права землепользования в порядке универсального правопреемства (наследования, реорганизации юридического лица).
При этом основаниями возникновения права землепользования являются следующие юридические факты:
- акты государственных органов;
- гражданско-правовые сделки;
- иные основания, предусмотренные действующим законодательством.
Таким образом, земли сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственного производства могут быть предоставлены на праве собственности (государственной и частной), на праве землепользования (постоянного и временного) и на праве аренды.
Физическим и юридическим лицам Республики Казахстан для ведения товарного сельскохозяйственного производства, защитного лесоразведения, научно-исследовательских, опытных и учебных целей, ведения подсобного сельского хозяйства, огородничества и животноводства земли сельскохозяйственного назначения предоставляются на праве землепользования.
Необходимо отметить, что круг субъектов права землепользования в достаточной степени обширен. В число таковых включаются и выделяются следующие виды землепользователей:
- государственные и негосударственные;
- национальные и иностранные;
- физические и юридические лица;
-постоянные и временные;
- первичные и вторичные.
Земельные участки для ведения сельскохозяйственного производства сельскохозяйственным предприятиям предоставляются местными исполнительными органами (главами местных администрации) в пределах и размерах, установленных земельным законодательством. При этом на основании заключения комиссии, создаваемой местными исполнительными органами из числа депутатов местного представительного органа, представителей территориальных органов по управлению земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства и органов местного самоуправления выносится решение о предоставлении земельного участка.
Решение местного исполнительного органа о предоставлении соответствующих прав на земельные участки принимается на основе землеустроительного проекта с вручением заявителю копии решения о предоставлении права землепользования на земельный участок в семидневный срок с момента принятия решения. Данная процедура требует квалифицированного оформления соответствующих документов. Документами, удостоверяющими право пользования земельными участками, выдаваемыми уполномоченными органами, являются:
- при постоянном землепользовании - акт на право постоянного землепользования;
- при временном возмездном землепользовании - договор об аренде земельного участка;
- при временном безвозмездном землепользовании - договор о временном безвозмездном землепользовании.
По общему правилу предоставление права землепользования означает наделение лица правом землепользования непосредственно государством.
В теории земельного права право землепользования может быть предоставлено в следующих видах: как - то, постоянного или временного, отчуждаемого или неотчуждаемого, приобретаемого возмездно или безвозмездно.
Право постоянного землепользования предоставляется государственным землепользователям:
- юридическим лицам, владеющим зданиями (строениями, сооружениями), помещениями в объектах кондоминиума, на праве хозяйственного ведения или оперативного управления;
- юридическим лицам, осуществляющим сельскохозяйственное и лесохозяйственное производство;
- юридическим лицам, осуществляющим землепользование на особо охраняемых природных территориях;
- в иных случаях, предусмотренных законодательными актами.
Право временного землепользования по срокам своего действия подразделяется на два основных вида:
- на краткосрочное - сроком до 5 лет;
- на долгосрочное - сроком до 49 лет.
Временный землепользователь, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора временного землепользования на новый срок.
Как было указано выше, передача права землепользования зачастую производится на основе гражданско-правовых сделок. Передача права землепользования другому лицу на определенный срок производится на основании договора аренды или временного безвозмездного землепользования. Законодательством запрещается совершение сделок землепользователями в отношении права землепользования, включая его отчуждение, на землях:
- общего землепользования;
- предоставленных для нужд обороны;
- особо охраняемых природных территорий, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;
- служебного земельного надела.
Таким образом, передача землепользователем принадлежащего ему земельного участка во временное землепользование другому лицу (вторичному землепользователю), а также отчуждение права временного землепользования означает наделение лица правом землепользования другим землепользователем.
Вторичное землепользование возникает в тех случаях, когда первичный землепользователь не производит отчуждение своего права землепользования, а передает другому лицу принадлежащий ему участок (или часть его) во временное землепользование с уведомлением уполномоченного органа.
Вторичный землепользователь всегда является временным землепользователем без права передачи своих прав другим землепользователям. Однако при передаче земельного участка во вторичное землепользование, как первичный так и вторичный землепользователи несут перед государством обязанности землепользователя в полном объеме.
Договор о вторичном землепользовании заключается в форме договора аренды или договора о временном безвозмездном землепользовании.
Иностранцы, лица без гражданства и иностранные юридические лица, предприятия с иностранным участием могут получать земельные участки сельскохозяйственного назначения во вторичное землепользование3.
ГЛАВА 3. Понятие, значение и общая характеристика сделок с землями сельскохозяйственного назначения
В соответствии со статьей 378 Гражданского кодекса республики Казахстан "договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей". Поскольку к договору применяются правила о двух - и многосторонних сделках, то соответственно к ним применяются правила, нашедшие отражение в главе 4 Гражданского кодекса Республики Казахстан.
К договорам, заключенным более чем с двумя сторонами (многосторонние договоры), общие положения о договоре применяются, если это не противоречит многостороннему характеру таких договоров.
Кроме того, в соответствии со статьей 380 Гражданского кодекса Республики Казахстан "стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законодательством. Обязательным условием при заключении договоров, не предусмотренного законодательством, является то, что условия подобного рода договора должны полностью соответствовать Конституции и другим законодательным актам, действующим на территории Республики Казахстан. Если после заключения договора законодательством устанавливаются обязательные для сторон правила иные чем те, которые действовали при заключении договора, условия договора сохраняют силу, кроме случаев, когда законодательством установлено, что его действие распространяется на отношения, возникающие из ранее заключенных договоров.
Стороны, в силу производственной необходимости и получения взаимной выгоды, могут заключить договор, в котором содержаться элементы различных договоров, предусмотренных законодательством. Такие виды договоров в юридической литературе получили название смешанных договоров. К отношениям сторон по смешанному договору применяется в соответствующих частях законодательство о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Договор вступает в юридическую силу и становится обязательным для исполнения субъектами сельскохозяйственного производства с момента его заключения. Договор считается заключенным в том случае, когда между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. В качестве существенных условий договора признаются:
- условия о предмете договора;
- условия, которые признаны существенными законодательством или необходимы для договоров данного вида;
- условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Если в соответствии с законодательством для заключения договора необходима передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.
Таким образом, договоры опосредуют все стадии сельскохозяйственного производства: реализацию продукции, снабжение и обслуживание сельского хозяйства, оформление имущественных, трудовых, земельных и организационно-управленческих отношений и поэтому, в зависимости от того, в какой экономической сфере сельского хозяйства действует договор, он выполняет следующие функции:
- юридически закрепляет складывающиеся между партнерами экономические отношения, придает им форму обязательств, выполнение которых защищается силой закона;
- служит средством выявления реальных потребностей рынка в сельскохозяйственных товарах (работах, услугах), инструментом увязки объемов производства и потребления, базой для формирования сельскохозяйственных производственных программ, определения направлений развития аграрного предпринимательства на будущее. Для сельскохозяйственного товаропроизводителя договор - это гарантированный сбыт произведенной сельскохозяйственной продукции;
- не только юридически закрепляет взаимные обязательства сторон, но и определяет порядок и способы их выполнения, взаимодействия и сотрудничества партнеров; устанавливает локальные правила поведения и систему контроля за их соблюдением;
- предусматривает способы экономической защиты интересов участников договорных отношений на случаи нарушения обязательств их партнерами путем введения и применения системы имущественных санкций за конкретные нарушения, а также других способов обеспечения обязательств.
Система договорных связей в агропромышленном комплексе в целом и в его центральной части - сельском хозяйстве состоит из трех групп договоров.
Во-первых, это общегражданские договора, которые широко используются во всех отраслях экономики.4 Это купля-продажа, поставка, подряд, в том числе строительный подряд, аренда имущества, банковский кредит и т. д. К этой группе договоров относятся учредительные договоры, заключаемые при создании сельскохозяйственных коммерческих организаций (предприятий).
Во-вторых, это договоры, специфические, адаптированные именно для сельскохозяйственного сектора экономики. К числу таких договоров, прежде всего, относится договор контрактации сельскохозяйственной продукции, аренда сельскохозяйственных земель, различные подрядные договоры и договоры об оказании услуг, применяемые только в сфере аграрного производства: производственно-техническое обслуживание сельскохозяйственных коммерческих организаций, эксплуатация водохозяйственных и гидротехнических и мелиоративных систем, агрохимическое обслуживание и т. д.
Третья важная группа договорных связей в аграрном секторе это договоры, регулирующие внутрихозяйственных и трудовые отношения в сельскохозяйственных коммерческих организациях.34
В условиях современности нормы, устанавливающие особый режим действия договоров в агропромышленном комплексе, постепенно уступают место общим гражданско-правовым нормам. Объясняется это тем, что сельскохозяйственные товаропроизводители уже не связаны обязанностью заключать договоры в утвержденной нормативной форме (как это было ранее). Стороны, как это указывалось выше, свободны в выборе партнера по хозяйственной деятельности.
При заключении договоров в сфере сельскохозяйственного производства необходимо помнить о том, что если в законодательном либо в ином нормативном акте, регулирующем определенные договорные отношения, перечислены условия, которые должны быть в обязательном порядке соблюдены то они должны признаваться в качестве существенных. Это объясняется тем, что отсутствие любого из этих установленных законодательством условий является основанием для признания договора незаключенным5.
Если же приводится развернутый перечень условий, не все из которых необходимы для каждого договора данного вида, вопрос о том, какие из них должны быть отнесены к существенным, а какие считаются факультативными, решается исходя из характера и основных признаков договора (с учетом его определения в законе). Предмет и другие условия договора должны ... продолжение
Похожие работы
Дисциплины
- Информатика
- Банковское дело
- Оценка бизнеса
- Бухгалтерское дело
- Валеология
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Религия
- Общая история
- Журналистика
- Таможенное дело
- История Казахстана
- Финансы
- Законодательство и Право, Криминалистика
- Маркетинг
- Культурология
- Медицина
- Менеджмент
- Нефть, Газ
- Искуство, музыка
- Педагогика
- Психология
- Страхование
- Налоги
- Политология
- Сертификация, стандартизация
- Социология, Демография
- Статистика
- Туризм
- Физика
- Философия
- Химия
- Делопроизводсто
- Экология, Охрана природы, Природопользование
- Экономика
- Литература
- Биология
- Мясо, молочно, вино-водочные продукты
- Земельный кадастр, Недвижимость
- Математика, Геометрия
- Государственное управление
- Архивное дело
- Полиграфия
- Горное дело
- Языковедение, Филология
- Исторические личности
- Автоматизация, Техника
- Экономическая география
- Международные отношения
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности), Защита труда