Анализ Казахстанского рынка недвижимости

Тип работы: Реферат
Бесплатно: Антиплагиат
Объем: 17 страниц
В избранное:

содержание

введение. . 3

глава 1. Рынок недвижимости и его инфраструктура5

глава 2. Анализ Казахстанского рынка недвижимости……. 13

заключение. 16

список использованной литературы. 18

Введение

Одним из главных показателей развития в стране нормальных рыночных отно-шений является состояние рынка недвижимости в целом и его отдельных сек-торов в частности. Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость - важнейшая часть нацио-нального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства. Важное значение Казахстанского рынка недвижимости как сектора экономики подтверждается его высокой долей в валовом национальном продукте, высоким уровнем доходов, поступа-ющих в бюджет от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и коммунальной недвижимости (в том числе земли), поступлением сборов в бюджет налогов от недвижимости и сделок с ней.

Сегодня в нашей республике активно формируется рынок недвижимости. При этом все большую важность приобретает вопрос регистрации приобретенного и имеющегося имущества в центрах по недвижимости. Однако действующий закон не предусматривает обязательного характера этой процедуры, что порождает массу проблем. Сложилась парадоксальная ситуация: объекты, имеющие реального собственника, не участвуют в гражданском обороте из-за того, что права на него не зарегистрированы либо не оформлены надлежащим образом. Соответственно не платятся налоги. Это приводит к увеличению "теневого" сектора экономики и потерям госбюджета. Именно поэтому возникла необходимость легализации движимого и недвижимого имущества.

В Послании Президента народу Казахстана и выступлении Н. Назарбаева на десятом республиканском форуме предпринимателей затрагивались вопросы легализации имущества. Как известно, Глава государства дал поручение Правительству разработать законопроект о легализации собственности малых предприятий. В русле его реализации подготовлен законопроект РК "Об амнистии в связи с легализацией имущества", положения которого предполагают начало большой, кропотливой и архиважной работы многими ведомствами, в том числе и центрами по недвижимости.

Для разъяснения сути этой разовой акции, ограниченной в проекте временными рамками, было организовано своего рода "ликбез" - заседания "круглых столов", беседы, лекции для представителей малого и среднего бизнеса. Многие из них, к сожалению, до сих пор не понимают, что государственная регистрация недвижимости позволяет центрам по недвижимости от имени государства защитить их права и устранить лазейки для мошенничества. Ведь сегодня есть факты, когда арендаторы жилья, особенно при долгом отсутствии его хозяина, переоформляют квартиру на себя и даже ее продают. Сараи или гаражи, мешающие новостройкам, идут под снос, если право собственности на них не оформлено и не зарегистрировано. В этом случае их хозяевам ничего не выплачивается, и они будут вынуждены обратиться в центр по недвижимости за помощью.

Подъем экономики Казахстана, а также стремление большей части населения к улучшению своих жилищных условий обусловили актуальность жилищного строительства в республике. За последние годы структура вводимых в эксплуатацию жилых домов изменилась по формам собственности и источникам финансирования. Государство перестало быть основным участником в жилищном строительстве, и теперь основную роль стали играть частные и индивидуальные застройщики. Сегодня, только в Алматы, строительную деятельность, в том числе по возведению и реконструкции нежилого фонда, ведут более 950 крупных и мелких строительных организаций. Вследствие этого, по итогам десяти месяцев прошлого 2004 года в южной столице сдано в эксплуатацию 484 жилых дома общей площадью 283 471 кв. м, что на 15, 7% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Кроме того, на эти цели было использовано 15 364 млн. тенге, что в 1, 6 раза больше, чем в 2003 году.

Однако, заявление Президента РК о разработке Государственной программы жилищного строительства на 2005-2007 годы, поддерживаемое предвыборными лозунгами различных партий, приостановило рост цен и даже способствовало их снижению. В результате, цены на жилье к июлю снизились почти до февральской отметки, но затем объективная ситуация на рынке, определяющая стоимость, жилья заставила цены довольно быстро вернуться на прежний уровень. В конце лета стоимость недвижимости продолжила расти и в сентябре уже превысила мартовский пик. Можно сказать, что в целом уровень роста цен во втором полугодии составил 7-12% в месяц, и они выросли в среднем по районам более чем на 64%. В настоящее время эта тенденция сохраняется.

Однако следует отметить, что темпы роста цен на первичном и вторичном рынках были различными. Недостаточное строительство квартир среднего и эконом-класса привело к тому, что цены на вторичном рынке обогнали цены новостроек. Такая парадоксальная, на первый взгляд, ситуация объясняется довольно просто. Типовая 2-х комнатная квартира на вторичном рынке имеет площадь около 45 кв. м, что, при стоимости в 1000 долларов за квадратный метр, составит 45 000 долларов. А ведь 90% нынешних новостроек рассчитано на клиента с высоким уровнем достатка, и, соответственно, площади квартир в таких домах очень велики. Двухкомнатная квартира в новом доме с минимальной площадью в 80 кв. м, при стоимости 900 долларов за квадратный метр, обойдется в 72 000 долларов (в черновой отделке), что значительно превышает стоимость квартиры на вторичном рынке. Помимо этого, и коммунальные платежи в новостройках гораздо выше. Вот и получается, что при ограниченном предложении дешевого жилья цена на вторичном рынке за квадратный метр выше, чем на первичном, и продолжает повышаться.

глава 1. Рынок недвижимости и его инфраструктура

Рынок недвижимости представляет собой определенный набор механизмов, по-средством которых передаются права на собственность и связанные с ней инте-ресы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.

Более полным будет определение рынка недвижимости как комплекса отно-шений связанных с созданием новых и эксплуатацией уже существующих объек-тов недвижимости. Таким образом, основные процессы функционирования рынка недвижимости - это развитие (создание), управление (эксплуатация) и оборот прав на недвижимость.

Национальный рынок недвижимости - совокупность региональных и локаль-ных рынков, отличающихся друг от друга асинхронностью развития, уровнем цен и рисков, эффективностью инвестиций в недвижимость, и особенно состоянием законодательства, политической и социальной стабильностью и т. д.

Рынок недвижимости как любая саморегулирующаяся система характеризует-ся спросом, предложением, ценой, инфраструктурой.

К основным функциям рынка относятся:

информация о ценах, спросе и предложении;
посредничество - установление связей между потребителями, спросом и предложением;
свободное формирование цен на объекты недвижимости и защита прав соб-ственности;
перераспределение инвестиций в объекты недвижимости;
обеспечение свободы предпринимательства;
эффективность решения социальных программ.

В структуру рынка недвижимости входят: объекты недвижимости, субъекты и инфраструктура рынка недвижимости.

Однозначного определения термина «инфраструктура» в современной эконо-мической науке не существует. В широком смысле, под инфраструктурой пони-мается совокупность видов экономической деятельности, обслуживающих про-изводство и обеспечивающих условия жизнедеятельности рассматриваемого объекта.

На рынке недвижимости под инфраструктурой понимаются профессиональ-ные и институциональные участники рынка недвижимости, влияющие на созда-ние и потребление полезных свойств объектов недвижимости, а также их распре-деление в рыночной среде.

Уровни инфраструктуры могут быть различными:

народнохозяйственный - макроуровень (на уровне республиканского рынка недвижимости) ;

региональный (рынок недвижимости отдельного региона) ;
локальный (отдельный сектор рынка недвижимости) ;
объектный, микроуровень (отдельный объект недвижимости) .

Инфраструктура рынка недвижимости создается и функционирует благодаря общим усилиям институциональных и неинституциональных участников рынка. В процессе формирования инфраструктуры рынка РК выделились 4 подхода к различным аспектам работы рынка недвижимости:

инженерно-технологический (с точки зрения профессиональных деятелей) ;
трансаквдонный (психолого-поведенческий) ;
рыночный и макрорыночный (рассматривается с точки зрения специали-стов по теории рыночной экономики) ;
социальный (с точки зрения общественных деятелей) .

В современных условиях развития стандартизации информационных техно-логий связей особую актуальность приобретает инженерно-технологический подход к формированию инфраструктуры рынка недвижимости. В частности, в настоящее время задачи такого подхода отвечают целям информационной по-литики Казахстана.

Существенным обстоятельством, определяющим особенности рынка недвижи-мости, является высокий уровень затрат, связанных с осуществлением различно-го рода сделок с объектами недвижимости - трансакционных издержек. Целям минимизации данных издержек может способствовать решение задач в рамках трансакционного подхода к формированию инфраструктуры рынка недвижимости.

Особые задачи в рамках формирования инфраструктуры рынка недвижимо-сти решают государственные, общественные и коммерческие институты в обла-сти управления рыночным развитием рынка недвижимости, в том числе по на-правлениям реформирования, регулирования и контроля.

Кроме рыночных задач инфраструктура рынка недвижимости должна обеспе-чивать и решение социальных задач, без которых как экономическая система в це-лом, так и региональные рынки недвижимости перестают быть полноценными.

С точки зрения инженерно-технологического подхода инфраструктура рынка недвижимости - это набор механизмов профессиональной деятельности, име-ющих своей целью распределение достоверной информации об объектах недви-жимости между различными категориями потребителей.

Основные задачи и методы формирования инфраструктуры рынка недвижи-мости с точки зрения инженерно-технологического подхода:

Разработка и внедрение стандартов описания объектов недвижимости всехвидов с целью заключения сделок с ними. Решение этой задачи осуществля-ют системные аналитики с участием профессионалов-практиков.
Создание единого информационного пространства рынка недвижимостии обеспечение его информационной открытости (осуществляют исследова-тели рынка недвижимости с участием специалистов в области информаци-онных технологий) .
Формирование и законодательное закрепление эталонных требований к объ-ектам недвижимости и к профессиональной деятельности на рынке недвижи-мости, а также разработка инструктивных и регистрационных документов, регламентирующих сделки на рынке недвижимости (осуществляют государственные органы, регулирующие рынок недвижимости, при инициативномучастии и контроле общественных объединений, профессионалов и специа-лизированных исследовательских организаций) .
Формирование банков данных эталонных (модельных) технологий деятель-ности на рынке недвижимости, модельных пилотных проектов по их отработке и механизмов их тиражирования среди профессиональных участни-ков рынка недвижимости (осуществляют общественные профессиональные объединения, коммерческие и некоммерческие исследовательские органи-зации) .

Инфраструктура рынка недвижимости с точки зрения трансакционного под-хода - это набор механизмов по наименее затратному доступу участников рынка недвижимости к необходимым для них ресурсам.

Основные задачи и методы формирования инфраструктуры рынка недвижи-мости с точки зрения трансакционного подхода:

Формирование и внедрение профессиональных норм и стандартов взаимо-отношений участников рынка недвижимости, сводящих к минимуму затра-ты на проведение операций (трансакций) на этапах поиска информации(ведение переговоров; принятие решений; правовое закрепление сделок уча-стников; координация усилий участников; контроль и восстановление нару-шенных прав; применение санкций к нарушителям) . Эти задачи решаютруководители агентств, менеджеры, психологи, специализированные под-разделения общественных объединений, подразделения и организации систем профессионального обучения.
Создание института инфраструктуры рынка недвижимости, обеспечиваю-щего координацию действий участников рынка недвижимости, исследова-ние и анализ, контроль и регулирование на рынке недвижимости.
Формализованное описание профессиональных норм и стандартов взаимо-отношений участников рынка недвижимости и тиражирование их в профес-сиональной среде.

Примером снижения эффективности деятельности по формированию инфра-структуры рынка недвижимости может служить создание единой системы регис-трации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которое на начальном эта-пе привело к запутанности в распределении прав и обязанностей государственных органов, увеличению сроков регистрации сделок, затрат времени и средств риэлтеров и потребителей, т. е. к увеличению трансакционных издержек.

С точки зрения методологического подхода инфраструктура рынка недвижи-мости - набор механизмов, поддерживающих в качестве экономической системы базовые рыночные принципы функционирования процессов создания и потреб-ления полезных свойств объектов недвижимости и обеспечивающих эффектив-ные решения отведенного ей круга задач.

Основные задачи и методы формирования инфраструктуры рынка недвижи-мости с точки зрения методологического подхода:

Создание системы мониторинга и исследования процессов функциониро-вания рынка недвижимости, выявление на этой основе путей, способови средств реформирования и развития рынка (осуществляют исследова-тельские подразделения общественных объединений при участи профессио-налов-практиков, а также коммерческие исследовательские организациирынка недвижимости) .
Создание специализированных государственных, общественных и коммер-ческих институтов управления развитием рынка недвижимости:

органа координации усилии государственных учреждении и ведомств, цели которых направлены на развитие рынка недвижимости;
специализированных структурных подразделений органов государствен-ной власти и местного самоуправления, ориентированных на реформиро-вание, регулирование и контроль рынка недвижимости, защиту собствен-ника на рынке недвижимости от противоправных действий;
саморегулируемых и общественных организаций, профессиональных и потребительских союзов рынка недвижимости;
образовательных учреждений и информационных центров рынка недви-жимости;
некоммерческих и коммерческих организаций - исследователей и ини-циаторов реформирования отдельных сегментов рынка недвижимости.

Ограниченность этого подхода состоит в том, что макромоделирование, свой-ственное методологическому подходу, не позволяет в должной мере отследить глубоких закономерностей осуществления конкретных процессов создания, управления и оборота объектов недвижимости. В результате этого во вновь орга-низованной рыночной среде реальной может оказаться ситуация возникновения деятельности, которая будет подавлять изначально запланированные формы эко-номического оборота. Возможна также ситуация невозникновения той деятель-ности, для которой среда создавалась.

Приведем пример ограничений методологического подхода, снижающего эф-фективность деятельности по формированию инфраструктуры рынка недвижи-мости. Реализация программы приватизации в сфере промышленного производ-ства, нацеленной на воссоздание частной собственности, при нерешенности ряда инженерных задач привела к формированию прослойки «промышленных рантье», основывающих свою деятельность на остатках основных фондов предприятий и не желающих что-либо производить.

Инфраструктура рынка недвижимости с точки зрения социального подхода - это набор механизмов эффективного решения социальных задач с созданием и потреблением полезных свойств объектов недвижимости. Основными задача-ми формирования инфраструктуры рынка недвижимости с точки зрения соци-ального подхода являются:

развитие законодательной и нормативной базы рынка недвижимости;
создание системы общественного контроля за соблюдением правовых и этических норм всеми участниками рынка недвижимости, защиты их прав и ин-тересов.

Ограниченность социального подхода в том, что в целом правильная нацелен-ность на интересы населения может иногда привести к экономической несостоя-тельности выработанных рекомендаций и нанести вред самому населению. Так, установление системы дотирования эксплуатации жилья для всех категорий про-живающих приводит к катастрофическому состоянию инженерной инфраструк-туры городов и жилых объектов недвижимости. Декларирование жилищных льгот очередникам без формирования источников финансирования создает со-циальную напряженность.

В основе комплексного подхода к формированию инфраструктуры рынка не-движимости лежит рассмотрение инженерной, трансакционной, рыночной и соци-альной составляющих его инфраструктуры как взаимосвязанных и взаимодопол-няющих элементов единой целостной системы институтов рынка недвижимости. Только комплексный подход формирования инфраструктуры рынка недвижимо-сти может синхронизировать процессы его функционирования и обеспечить их наивысшую эффективность.

С точки зрения предпринимательской и коммерческой деятельности, которую реализуют субъекты рынка недвижимости (рис. 1. ), последний имеет свои до-стоинства и недостатки.

Рынок недвижимости обладает многочисленными особенностями (рис. 2. ), которые дают основание характеризовать данный рынок как составную часть ры-ночного пространства.

«Все рынки, несмотря на явные различия, имеют общую исходную экономи-ческую сущность. Модель спроса и предложения упрощает действительность, концентрирует внимание именно на этих сущностных чертах». ¹

Спрос - это количество объектов недвижимости и права на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный промежуток времени. Формируется спрос на объекты недвижимости под влиянием многих факторов: экономических, социальных, демографических, природно-климатических и др. Одним из результатов, влияющих на спрос объектов недви-жимости, является цена (рис. 3. )

Рис. 3. Зависимость спроса на загородные объекты от цены

Предложение - это количество объектов недвижимости, которое собственни-ки готовы продать по определенным ценам за определенный промежуток време-ни. Предложение объектов недвижимости не эластично.

На рынке недвижимости в силу длительности строительства объектов пред-ложение не может формироваться исходя только лишь из тенденций изменения спроса, в связи с чем возникает несбалансированность функций спроса и предло-жения. ¹ 1

Немаловажную роль на рынке недвижимости играет соответствие ожиданий собственника объектов недвижимости и покупателей (арендаторов) по отноше-нию друг к другу. Если разница между ожиданиями сторон в 10-15% еще преодо-лима, то, когда она достигает 50%, можно с уверенностью сказать, что сделка не состо-ится. Основным фактором, влияющим на несоответствие ожиданий собственников и покупателей, является недостаток аналитической и экспертной информации о рынке недвижимости при одновременно возрастающей информации о непре-рывном повышении спроса. В этой ситуации собственники объектов недвижимо-сти завышают цены до неопределенной высоты, количество продаж падает, а спрос останавливается в ожидании возможного снижения цен.

Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают по времени с экономи-ческими циклами (рис. 4) : спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом, а подъем наступает раньше. Следовательно, по состоянию рынка недвижимости можно судить о характере и тенденциях в экономике: если на рынке недвижимости ситуация ухудшается, то в скором времени последует ухудшение ситуации и в национальной экономике, и наоборот, за подъемом рынка недвижимости, как правило, следует подъем в национальной экономике.

При перенасыщении рынка объектами недвижимости наблюдается спад на рынке недвижимости. Количество незанятых объектов стремительно увеличивает-ся, и собственнику объекта недвижимости сложно его продать, цены снижаются .

Рис. 4. Взаимосвязь экономических циклов

Это рынок покупателя. Далее происходит перестройка на рынке недвижимости (2) . После возрастания спроса на построенные объекты наблюдается поглощение со-зданных объектов недвижимости (3) . Практически отсутствуют предложения новых объектов. Этот цикл определяется ростом прединвестиционных исследо-ваний по созданию новых объектов недвижимости. В результате повышения спроса на вновь созданные объекты новое строительство достигает апогея (4) и ха-рактеризуется ростом цен на объекты строительства, возникают излишек строи-тельных мощностей и перепроизводство строительной продукции, а строитель-ная деятельность сокращается. Это рынок продавца. Наступает стабилизация (5), различая спрос и предложение в состоянии равновесия.

... продолжение

Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.