Анализ Казахстанского рынка недвижимости

Тип работы: Реферат
Бесплатно: Антиплагиат
Объем: 17 страниц
В избранное:

содержание

введение ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . ... .3

глава 1. Рынок недвижимости и его инфраструктура ... ... ... 5

глава 2. Анализ Казахстанского рынка недвижимости ... ...13

заключение ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 16

список использованной литературы ... ... ... ... ... ... ... ... ... .18

Введение

Одним из главных показателей развития в стране нормальных рыночных отношений является состояние рынка недвижимости в целом и его отдельных секторов в частности. Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость - важнейшая часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства. Важное значение Казахстанского рынка недвижимости как сектора экономики подтверждается его высокой долей в валовом национальном продукте, высоким уровнем доходов, поступающих в бюджет от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и коммунальной недвижимости (в том числе земли), поступлением сборов в бюджет налогов от недвижимости и сделок с ней.
Сегодня в нашей республике активно формируется рынок недвижимости. При этом все большую важность приобретает вопрос регистрации приобретенного и имеющегося имущества в центрах по недвижимости. Однако действующий закон не предусматривает обязательного характера этой процедуры, что порождает массу проблем. Сложилась парадоксальная ситуация: объекты, имеющие реального собственника, не участвуют в гражданском обороте из-за того, что права на него не зарегистрированы либо не оформлены надлежащим образом. Соответственно не платятся налоги. Это приводит к увеличению "теневого" сектора экономики и потерям госбюджета. Именно поэтому возникла необходимость легализации движимого и недвижимого имущества.
В Послании Президента народу Казахстана и выступлении Н. Назарбаева на десятом республиканском форуме предпринимателей затрагивались вопросы легализации имущества. Как известно, Глава государства дал поручение Правительству разработать законопроект о легализации собственности малых предприятий. В русле его реализации подготовлен законопроект РК "Об амнистии в связи с легализацией имущества", положения которого предполагают начало большой, кропотливой и архиважной работы многими ведомствами, в том числе и центрами по недвижимости.
Для разъяснения сути этой разовой акции, ограниченной в проекте временными рамками, было организовано своего рода "ликбез" - заседания "круглых столов", беседы, лекции для представителей малого и среднего бизнеса. Многие из них, к сожалению, до сих пор не понимают, что государственная регистрация недвижимости позволяет центрам по недвижимости от имени государства защитить их права и устранить лазейки для мошенничества. Ведь сегодня есть факты, когда арендаторы жилья, особенно при долгом отсутствии его хозяина, переоформляют квартиру на себя и даже ее продают. Сараи или гаражи, мешающие новостройкам, идут под снос, если право собственности на них не оформлено и не зарегистрировано. В этом случае их хозяевам ничего не выплачивается, и они будут вынуждены обратиться в центр по недвижимости за помощью.
Подъем экономики Казахстана, а также стремление большей части населения к улучшению своих жилищных условий обусловили актуальность жилищного строительства в республике. За последние годы структура вводимых в эксплуатацию жилых домов изменилась по формам собственности и источникам финансирования. Государство перестало быть основным участником в жилищном строительстве, и теперь основную роль стали играть частные и индивидуальные застройщики. Сегодня, только в Алматы, строительную деятельность, в том числе по возведению и реконструкции нежилого фонда, ведут более 950 крупных и мелких строительных организаций. Вследствие этого, по итогам десяти месяцев прошлого 2004 года в южной столице сдано в эксплуатацию 484 жилых дома общей площадью 283 471 кв. м, что на 15,7% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Кроме того, на эти цели было использовано 15 364 млн. тенге, что в 1,6 раза больше, чем в 2003 году.
Однако, заявление Президента РК о разработке Государственной программы жилищного строительства на 2005-2007 годы, поддерживаемое предвыборными лозунгами различных партий, приостановило рост цен и даже способствовало их снижению. В результате, цены на жилье к июлю снизились почти до февральской отметки, но затем объективная ситуация на рынке, определяющая стоимость, жилья заставила цены довольно быстро вернуться на прежний уровень. В конце лета стоимость недвижимости продолжила расти и в сентябре уже превысила мартовский пик. Можно сказать, что в целом уровень роста цен во втором полугодии составил 7-12% в месяц, и они выросли в среднем по районам более чем на 64%. В настоящее время эта тенденция сохраняется.
Однако следует отметить, что темпы роста цен на первичном и вторичном рынках были различными. Недостаточное строительство квартир среднего и эконом-класса привело к тому, что цены на вторичном рынке обогнали цены новостроек. Такая парадоксальная, на первый взгляд, ситуация объясняется довольно просто. Типовая 2-х комнатная квартира на вторичном рынке имеет площадь около 45 кв. м, что, при стоимости в 1000 долларов за квадратный метр, составит 45 000 долларов. А ведь 90% нынешних новостроек рассчитано на клиента с высоким уровнем достатка, и, соответственно, площади квартир в таких домах очень велики. Двухкомнатная квартира в новом доме с минимальной площадью в 80 кв. м, при стоимости 900 долларов за квадратный метр, обойдется в 72 000 долларов (в черновой отделке), что значительно превышает стоимость квартиры на вторичном рынке. Помимо этого, и коммунальные платежи в новостройках гораздо выше. Вот и получается, что при ограниченном предложении дешевого жилья цена на вторичном рынке за квадратный метр выше, чем на первичном, и продолжает повышаться.

глава 1. Рынок недвижимости и его инфраструктура

Рынок недвижимости представляет собой определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.
Более полным будет определение рынка недвижимости как комплекса отношений связанных с созданием новых и эксплуатацией уже существующих объектов недвижимости. Таким образом, основные процессы функционирования рынка недвижимости - это развитие (создание), управление (эксплуатация) и оборот прав на недвижимость.
Национальный рынок недвижимости - совокупность региональных и локальных рынков, отличающихся друг от друга асинхронностью развития, уровнем цен и рисков, эффективностью инвестиций в недвижимость, и особенно состоянием законодательства, политической и социальной стабильностью и т. д.
Рынок недвижимости как любая саморегулирующаяся система характеризуется спросом, предложением, ценой, инфраструктурой.
К основным функциям рынка относятся:
информация о ценах, спросе и предложении;
посредничество - установление связей между потребителями, спросом и предложением;
свободное формирование цен на объекты недвижимости и защита прав собственности;
перераспределение инвестиций в объекты недвижимости;
обеспечение свободы предпринимательства;
эффективность решения социальных программ.
В структуру рынка недвижимости входят: объекты недвижимости, субъекты и инфраструктура рынка недвижимости.
Однозначного определения термина инфраструктура в современной экономической науке не существует. В широком смысле, под инфраструктурой понимается совокупность видов экономической деятельности, обслуживающих производство и обеспечивающих условия жизнедеятельности рассматриваемого объекта.
На рынке недвижимости под инфраструктурой понимаются профессиональные и институциональные участники рынка недвижимости, влияющие на создание и потребление полезных свойств объектов недвижимости, а также их распределение в рыночной среде.
Уровни инфраструктуры могут быть различными:
народнохозяйственный - макроуровень (на уровне республиканского рынка недвижимости);
региональный (рынок недвижимости отдельного региона);
локальный (отдельный сектор рынка недвижимости);
объектный, микроуровень (отдельный объект недвижимости).
Инфраструктура рынка недвижимости создается и функционирует благодаря общим усилиям институциональных и неинституциональных участников рынка. В процессе формирования инфраструктуры рынка РК выделились 4 подхода к различным аспектам работы рынка недвижимости:
инженерно-технологический (с точки зрения профессиональных деятелей);
трансаквдонный (психолого-поведенческий);
рыночный и макрорыночный (рассматривается с точки зрения специалистов по теории рыночной экономики);
социальный (с точки зрения общественных деятелей).
В современных условиях развития стандартизации информационных технологий связей особую актуальность приобретает инженерно-технологический подход к формированию инфраструктуры рынка недвижимости. В частности, в настоящее время задачи такого подхода отвечают целям информационной политики Казахстана.
Существенным обстоятельством, определяющим особенности рынка недвижимости, является высокий уровень затрат, связанных с осуществлением различного рода сделок с объектами недвижимости - трансакционных издержек. Целям минимизации данных издержек может способствовать решение задач в рамках трансакционного подхода к формированию инфраструктуры рынка недвижимости.
Особые задачи в рамках формирования инфраструктуры рынка недвижимости решают государственные, общественные и коммерческие институты в области управления рыночным развитием рынка недвижимости, в том числе по направлениям реформирования, регулирования и контроля.
Кроме рыночных задач инфраструктура рынка недвижимости должна обеспечивать и решение социальных задач, без которых как экономическая система в целом, так и региональные рынки недвижимости перестают быть полноценными.
С точки зрения инженерно-технологического подхода инфраструктура рынка недвижимости - это набор механизмов профессиональной деятельности, имеющих своей целью распределение достоверной информации об объектах недвижимости между различными категориями потребителей.
Основные задачи и методы формирования инфраструктуры рынка недвижимости с точки зрения инженерно-технологического подхода:
1. Разработка и внедрение стандартов описания объектов недвижимости всех
видов с целью заключения сделок с ними. Решение этой задачи осуществляют системные аналитики с участием профессионалов-практиков.
2. Создание единого информационного пространства рынка недвижимости
и обеспечение его информационной открытости (осуществляют исследователи рынка недвижимости с участием специалистов в области информационных технологий).
3. Формирование и законодательное закрепление эталонных требований к объектам недвижимости и к профессиональной деятельности на рынке недвижимости, а также разработка инструктивных и регистрационных документов,
регламентирующих сделки на рынке недвижимости (осуществляют государственные органы, регулирующие рынок недвижимости, при инициативном
участии и контроле общественных объединений, профессионалов и специализированных исследовательских организаций).
4. Формирование банков данных эталонных (модельных) технологий деятельности на рынке недвижимости, модельных пилотных проектов по их отработке и механизмов их тиражирования среди профессиональных участников рынка недвижимости (осуществляют общественные профессиональные объединения, коммерческие и некоммерческие исследовательские организации).
Инфраструктура рынка недвижимости с точки зрения трансакционного подхода - это набор механизмов по наименее затратному доступу участников рынка недвижимости к необходимым для них ресурсам.
Основные задачи и методы формирования инфраструктуры рынка недвижимости с точки зрения трансакционного подхода:
1. Формирование и внедрение профессиональных норм и стандартов взаимоотношений участников рынка недвижимости, сводящих к минимуму затраты на проведение операций (трансакций) на этапах поиска информации
(ведение переговоров; принятие решений; правовое закрепление сделок участников; координация усилий участников; контроль и восстановление нарушенных прав; применение санкций к нарушителям). Эти задачи решают
руководители агентств, менеджеры, психологи, специализированные под
разделения общественных объединений, подразделения и организации систем профессионального обучения.
2. Создание института инфраструктуры рынка недвижимости, обеспечивающего координацию действий участников рынка недвижимости, исследование и анализ, контроль и регулирование на рынке недвижимости.
3. Формализованное описание профессиональных норм и стандартов взаимоотношений участников рынка недвижимости и тиражирование их в профессиональной среде.
Примером снижения эффективности деятельности по формированию инфраструктуры рынка недвижимости может служить создание единой системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которое на начальном этапе привело к запутанности в распределении прав и обязанностей государственных органов, увеличению сроков регистрации сделок, затрат времени и средств риэлтеров и потребителей, т. е. к увеличению трансакционных издержек.
С точки зрения методологического подхода инфраструктура рынка недвижимости - набор механизмов, поддерживающих в качестве экономической системы базовые рыночные принципы функционирования процессов создания и потребления полезных свойств объектов недвижимости и обеспечивающих эффективные решения отведенного ей круга задач.
Основные задачи и методы формирования инфраструктуры рынка недвижимости с точки зрения методологического подхода:
1. Создание системы мониторинга и исследования процессов функционирования рынка недвижимости, выявление на этой основе путей, способов
и средств реформирования и развития рынка (осуществляют исследовательские подразделения общественных объединений при участи профессионалов-практиков, а также коммерческие исследовательские организации
рынка недвижимости).
2. Создание специализированных государственных, общественных и коммерческих институтов управления развитием рынка недвижимости:
органа координации усилии государственных учреждении и ведомств, цели которых направлены на развитие рынка недвижимости;
специализированных структурных подразделений органов государственной власти и местного самоуправления, ориентированных на реформирование, регулирование и контроль рынка недвижимости, защиту собственника на рынке недвижимости от противоправных действий;
саморегулируемых и общественных организаций, профессиональных и потребительских союзов рынка недвижимости;
образовательных учреждений и информационных центров рынка недвижимости;
некоммерческих и коммерческих организаций - исследователей и инициаторов реформирования отдельных сегментов рынка недвижимости.
Ограниченность этого подхода состоит в том, что макромоделирование, свойственное методологическому подходу, не позволяет в должной мере отследить глубоких закономерностей осуществления конкретных процессов создания, управления и оборота объектов недвижимости. В результате этого во вновь организованной рыночной среде реальной может оказаться ситуация возникновения деятельности, которая будет подавлять изначально запланированные формы экономического оборота. Возможна также ситуация невозникновения той деятельности, для которой среда создавалась.
Приведем пример ограничений методологического подхода, снижающего эффективность деятельности по формированию инфраструктуры рынка недвижимости. Реализация программы приватизации в сфере промышленного производства, нацеленной на воссоздание частной собственности, при нерешенности ряда инженерных задач привела к формированию прослойки промышленных рантье, основывающих свою деятельность на остатках основных фондов предприятий и не желающих что-либо производить.
Инфраструктура рынка недвижимости с точки зрения социального подхода - это набор механизмов эффективного решения социальных задач с созданием и потреблением полезных свойств объектов недвижимости. Основными задачами формирования инфраструктуры рынка недвижимости с точки зрения социального подхода являются:
развитие законодательной и нормативной базы рынка недвижимости;
создание системы общественного контроля за соблюдением правовых и этических норм всеми участниками рынка недвижимости, защиты их прав и интересов.
Ограниченность социального подхода в том, что в целом правильная нацеленность на интересы населения может иногда привести к экономической несостоятельности выработанных рекомендаций и нанести вред самому населению. Так, установление системы дотирования эксплуатации жилья для всех категорий проживающих приводит к катастрофическому состоянию инженерной инфраструктуры городов и жилых объектов недвижимости. Декларирование жилищных льгот очередникам без формирования источников финансирования создает социальную напряженность.
В основе комплексного подхода к формированию инфраструктуры рынка недвижимости лежит рассмотрение инженерной, трансакционной, рыночной и социальной составляющих его инфраструктуры как взаимосвязанных и взаимодополняющих элементов единой целостной системы институтов рынка недвижимости. Только комплексный подход формирования инфраструктуры рынка недвижимости может синхронизировать процессы его функционирования и обеспечить их наивысшую эффективность.
С точки зрения предпринимательской и коммерческой деятельности, которую реализуют субъекты рынка недвижимости (рис. 1.), последний имеет свои достоинства и недостатки.
Рынок недвижимости обладает многочисленными особенностями (рис. 2.), которые дают основание характеризовать данный рынок как составную часть рыночного пространства.
Все рынки, несмотря на явные различия, имеют общую исходную экономическую сущность. Модель спроса и предложения упрощает действительность, концентрирует внимание именно на этих сущностных чертах.1
Спрос - это количество объектов недвижимости и права на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный промежуток времени. Формируется спрос на объекты недвижимости под влиянием многих факторов: экономических, социальных, демографических, природно-климатических и др. Одним из результатов, влияющих на спрос объектов недвижимости, является цена (рис. 3.)

Рис. 3. Зависимость спроса на загородные объекты от цены

Предложение - это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать по определенным ценам за определенный промежуток времени. Предложение объектов недвижимости не эластично.
На рынке недвижимости в силу длительности строительства объектов предложение не может формироваться исходя только лишь из тенденций изменения спроса, в связи с чем возникает несбалансированность функций спроса и предложения.1
Немаловажную роль на рынке недвижимости играет соответствие ожиданий собственника объектов недвижимости и покупателей (арендаторов) по отношению друг к другу. Если разница между ожиданиями сторон в 10-15% еще преодолима, то, когда она достигает 50%, можно с уверенностью сказать, что сделка не состоится. Основным фактором, влияющим на несоответствие ожиданий собственников и покупателей, является недостаток аналитической и экспертной информации о рынке недвижимости при одновременно возрастающей информации о непрерывном повышении спроса. В этой ситуации собственники объектов недвижимости завышают цены до неопределенной высоты, количество продаж падает, а спрос останавливается в ожидании возможного снижения цен.
Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают по времени с экономическими циклами (рис. 4): спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом, а подъем наступает раньше. Следовательно, по состоянию рынка недвижимости можно судить о характере и тенденциях в экономике: если на рынке недвижимости ситуация ухудшается, то в скором времени последует ухудшение ситуации и в национальной экономике, и наоборот, за подъемом рынка недвижимости, как правило, следует подъем в национальной экономике.
При перенасыщении рынка объектами недвижимости наблюдается спад на рынке недвижимости. Количество незанятых объектов стремительно увеличивается, и собственнику объекта недвижимости сложно его продать, цены снижаются .

Рис. 4. Взаимосвязь экономических циклов

Это рынок покупателя. Далее происходит перестройка на рынке недвижимости (2). После возрастания спроса на построенные объекты наблюдается поглощение созданных объектов недвижимости (3). Практически отсутствуют предложения новых объектов. Этот цикл определяется ростом прединвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости. В результате повышения спроса на вновь созданные объекты ... продолжение

Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.