ПРАКТИКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РК
ПЛАН
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И ЭКОНОМИЧЕСКАЯ СУЩНОСТЬ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
1.1 Сущность ипотечного кредитования
1.2 Роль Казахстанской ипотечной компании в развитии ипотечного кредита в РК
1.3 Зарубежный опыт ипотечного кредитования в РК
ГЛАВА 2. ПРАКТИКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РК
2.1 Порядок выдачи ипотечного кредита в РК
2.2 Анализ кредитоспособности заемщика
ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РК
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК СПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
ВВЕДЕНИЕ
Переход Казахстана к рыночной экономике объективно привел к пересмотру концепции в жилищной политике. Новая политика в решении жилищной проблемы базируется на формировании рынка жилья, создании условий для преимущественного зарабатывания жилья населением, достижении баланса стоимости жилья и реального дохода граждан.
Вместе с тем, наше государство, как социальное, сохранило за собой обязательства по обеспечению жильем определенных категорий граждан. Жилищное строительство включено в приоритеты социально-экономической политики Республики.
В Казахстане принято значительное количество законодательных и подзаконных актов, которые обеспечивают объективные возможности развития рынка жилья, активизацию участия банков второго уровня в кредитовании строительства и приобретении гражданами жилья, создают основные правовые гарантии ипотечного кредитования.
Прежде всего, это Указы Президента Республики Казахстан, имеющие силу закона Об ипотеке и О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В условиях спада инвестиционной активности в строительной отрясли многократно повышается значимость реального запуска новых механизмов привлечения внебюджетных средств в строительный сектор, в том числе, за счет ипотечного кредитования, поскольку это действительно может помочь развитию строительной отрясли, улучить показатели занятости, решить целый ряд проблем социального плана.
К концу 1999 года в Казахстане сложились позитивные предпосылки для реальной разработки нормативно-правовой базы внедрения ипотечного кредитования и программ жилищного строительства. Была создана межведомственная рабочая группа, результатом работы которой, по словам Г.А.Марченко, стала утвержденная Правительством Концепция долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан.
Примерно, в это же время, в ноябре 2000 года, были внесены изменения и дополнения в проект закона О строительных сбережениях в Республике Казахстан.
Как известно, цель системы строительных сбережений заключается в том, что граждане, желающие улучшить свои жилищные условия, смогут накапливать часть необходимых им денежных средств в специализированном строительном сберегательном финансовом учреждении.
Этот финансовый институт, в свою очередь, обязуется предоставить вкладчикам жилищный заем в размере разницы между стоимостью жилья и той суммой, которую вкладчик накопил.
Система строительных сбережений уникальна сама по себе - вкладчик и получатель займа объединяются в одном лице, поэтому система является замкнутой и за счет этого достигается дешевизна предоставляемых кредитов и возможность их свободного получения.
Таким образом, основной целью данной курсовой работы является выявление особенностей развития ипотечного кредитования в Казахстане и перспективы его развития. В соответствии с целью работы были сформулированы следующие задачи:
раскрыть понятие, сущность и виды ипотечного кредитования;
охарактеризовать современное этап развития ипотечного кредитования в Республике Казахстан;
указать перспективы развития ипотечного кредитования в Казахстане.
Новизна работы заключается в том, что исследуемая тема пока мало разработана в нашей стране; практически нет монографических работ отечественных авторов, публикаций, научных статей на тему ипотечного кредитования.
Структура данной работы представляет собой введение, основную часть, состоящую из трех взаимосвязанных глав, заключение и список использованной литературы.
ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И ЭКОНОМИЧЕСКАЯ СУЩНОСТЬ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
1.1 Сущность ипотечного кредитования
Одной нашей экономической из примет жизни при переходе к рынку стал бурный рост коммерческих банков. Но поскольку рост идет в условиях сохраняющейся нестабильности в стране, то первостепенное значение в коммерческих операциях приобретают политические и экономические риски. Трудно предсказуемость рисков находит свое выражение и в структуре кредитования (преобладают краткосрочные ссуды), а также очень высоких процентных ставках.
Потребность в кредитах очень высока. Соответственно необходимы гарантии их погашения. Одним из основных способов обеспечения кредита, который широко применяется в рыночной экономике, является залог. Современные условия развития экономики в стране позволяют возродить к жизни давно забытый у нас, но один из важнейших инструментов рыночной экономики – ипотеку.
Ипотека как правовой институт была известна в I— II веках нашей эры на территории Рима. Еще ранее она появилась в законодательстве Греции, Древнего Египта. В современном виде ипотека в наибольшей степени развита в США, Канаде, Англии, Франции, Швеции. В США, например, ипотечный оборот исчисляется в сотнях миллиардов долларов. Весь цивилизованный мир давно признал достоинства ипотеки и не собирается от нее отказываться. И только у нас, как записано с подкупающей простотой в Большой советской энциклопедии, ипотеки нет и не может быть1.
Ипотекой в юридическом смысле признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им. Экономическое значение ипотеки — это разновидность залога недвижимого имущества с целью получения ссуды в банке или другой финансовой организации. Любой гражданин имеет возможность рассматривать свое имущество и даже право владения и пользования имуществом в качестве определенной рыночной ценности, реализовать которую можно на рынке недвижимости. А право залога имущества предприятия, включая его основные фонды, с последующим обращением в соответствующих случаях к его взысканию делает рынок недвижимости масштабным и перспективным.
Цель ипотечного кредитования - создание эффективно работающей системы обеспечения жильем граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.
Создание данной системы позволит:
привлечь необходимые финансовые средства в жилищную сферу в виде сбережений населения и других внебюджетных ресурсов;
активизировать рынок жилья.
Создаваемая система ипотечного кредитования должна:
быть адаптирована к казахстанской законодательной базе и экономическим условиям (характерным для переходной экономики)
носить развивающийся характер;
опираться на финансовые ресурсы граждан, коммерческих банков, инвесторов (пенсионных фондов, страховых компаний и др.);
учитывать ограниченную платежеспособность населения, высокую инфляцию, высокую стоимость финансовых средств.
1.2 Роль Казахстанской ипотечной компании в развитии ипотечного кредита в РК
Сложная кризисная социально-экономическая обстановка в стране чрезвычайно остро проявляет себя в банковском кредитовании. В условиях спада производства, нестабильности финансов страны, расстроенной денежной системы резко изменилась структура кредитования. Преобладают краткосрочные ссуды. Долгосрочный кредит, куда можно отнести и ипотечное кредитование, выдается банками крайне неохотно из-за повышенных рисков, невозможности их предсказать. Между тем в условиях нестабильности кредиты для поддержки производства нужны особенно, как и надежные гарантии их погашения.
Ипотека является одним из наиболее надежных способов обеспечения кредита. По мере развития рыночных отношений в нашей стране потребность в развитии ипотечного кредита будет возрастать. Однако развитие ипотеки невозможно без соответствующих экономических условий, например без существования собственников имущества. Универсальные нормы залогового права говорят, что закладывать имущество может только собственник кредита залога.
Сейчас главный фактор, сдерживающий развитие ипотеки, это отсутствие права частной собственности на землю. Залог зданий, сооружений, земельный участок, под которыми не принадлежит собственнику данного имущества, не способствует развитию ипотеки. Земля сама по себе является самым надежным объектом залога.
Ближайшие перспективы развития ипотечного кредитования будут зависеть от формирования в Казахстане рынка недвижимости, основные черты которого уже просматриваются.
Во-первых, это его огромная емкость: стоимость всех предназначенных сегодня к продаже объектов недвижимости оценивается сотнями миллиардов тенге.
Во-вторых, возрос профессионализм его участников. Теперь почти в каждом сегменте рынка недвижимости имеются бесспорные лидеры, превосходящие по своей активности и мастерству конкурентов.
В-третьих, многогранность. Сейчас на рынке недвижимости обращаются квартиры и нежилые помещения, участки под строительство коттеджей и офисов, объекты незавершенного строительства и права аренды земли, садовые участки и подряды на строительство.
А возник казахстанский рынок недвижимости всего 3 – 4 года назад, и зарождался он как рынок квартир. Рынок недвижимости определяет и перспективы ипотечного кредитования под ее залог.
Темпы роста цен на все виды недвижимости превосходят темпы роста курса доллара. Быстрее всего дорожает аренда квартир. Аналогична тенденция роста стоимости аренды нежилых помещений. Ускоренными темпами дорожают земельные участки, расположенные в пригородных зонах. Следует учитывать, что цены на земельные участки имеют ярко выраженную сезонную зависимость. Зимой этот сектор рынка недвижимости практически замирает, что существенно ограничивает ликвидность земельных участков.
Общей тенденцией на рынке недвижимости продолжает оставаться повышение цен, но в различных сегментах рынка темпы подорожания будут различными. Цены на квартиры, уже сегодня приблизившиеся к пределу спроса, будут расти все медленнее. Муниципальные квартиры сейчас дорожают опережающими темпами, но, вероятно, уже в ближайшие месяцы произойдет замедление роста их цен. Темпы роста ставок арендной платы за квартиры и нежилые помещения уже на протяжении нескольких месяцев текущего года проявляют тенденцию к замедлению.
Другой важной закономерностью в развитии рынка недвижимости стало увеличение инвестиционных сделок: приобретение участков под застройку, зданий под реконструкцию, объектов незавершенного строительства. Благодаря своей огромной емкости и динамичному росту рынок недвижимости в скором будущем может стать важным фактором становления ипотечного кредитования под залог недвижимости.
Большие перспективы развития ипотечной системы связаны с приватизацией предприятий. Ипотечное кредитование имущественного комплекса приватизированных предприятий государственной и муниципальной собственности решает не только экономические, но и социальные задачи.
Сам факт приватизации государственного предприятия не гарантирует трудовому коллективу, например, защиту от банкротства или безработицы. Наоборот, лишенное государственной поддержки, без дотаций, льготного кредита, при сверхвысокой процентной ставке по ссудам коммерческих банков приватизированное предприятие на первых порах остро нуждается в экономической поддержке, в частности в более дешевом ипотечном кредите.
Такой кредит предприятие может получить даже на относительно длительные сроки, предъявив надежную гарантию в форме залога своего имущества. Именно ипотека предоставляет предприятиям дополнительную возможность поправить свое финансовое положение, а то и просто выжить в кризисных социально-экономических условиях.
Большое социально-экономическое значение имеет предусмотренная законодательством постепенная процедура банкротства. В этом случае если ипотечные обязательства не исполняются, залогодержатель не вправе сразу обратить взыскание на находящееся в ипотеке имущество и тем самым разорить предприятие. Залогодержатель, предоставивший ипотечный кредит, имеет возможность принять свои меры по оздоровлению финансового положения предприятия, предусмотренные договором по ипотеке, включая назначение представителей в руководящие органы, ограничение права распоряжаться произведенной продукцией и иным имуществом предприятия. Если названные меры не дали положительных результатов, тогда только кредитор может продать заложенное предприятие с аукциона как единый комплекс в установленном законом порядке.
Становление и развитие в современном Казахстане ипотечного кредитования неразрывно связано с созданием системы учреждений, обслуживающих ипотеку. Под ипотечной системой будем понимать совокупность учреждений, занимающихся как непосредственно ипотечным кредитованием, так и обслуживающих механизм выдачи кредита под недвижимость.
Элементами инфраструктуры современной ипотечной системы Казахстана должны стать:
1. Единая система обязательной регистрации объектов недвижимости (земля; жилье, производственные объекты недвижимости).
2. Специализированные учреждения по оценке недвижимости
3. Государственные банки, осуществляющие регулирование и контроль за механизмом ипотечного кредитования.
4. Специализированные ипотечные банки.
5. Прочие коммерческие банки.
6. Небанковские финансовые институты.
7. Внебюджетные фонды.
8. Страховые компании.
9. Ссуды.
Целесообразность такой структуры ипотечных учреждений подтверждается практикой ипотечного кредитования как в Казахстане, так и в различных странах мира.
1.3 Зарубежный опыт ипотечного кредитования в РК
В целях создания механизмов финансирования жилищного строительства, решения жилищных проблем широких слоев населения и стимулирования строительства жилья в соответствии с Планом мероприятий по реализации Программы действий Правительства Республики Казахстан на 2000-2002 годы разрабатывается "Концепция развития жилищного строительства и сохранения жилищного фонда в Республике Казахстан". Правительством Республики Казахстан постановленим от 21 Августа 2000 года № 1290 одобрена "Концепция финансирования долгосрочного жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан".
Наряду с развитием системы строительных сбережений одним из важных направлений решения жилищных вопросов является развитие системы ипотечного кредитования. Развитие системы ипотечного кредитования будет осуществляться за счет активизации участия банков в кредитовании населения под залог недвижимости. Банки смогут рефинансироваться путем выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных пулами ипотек.
Основная роль Правительства Республики Казахстан и Национального Банка Республики Казахстан в становлении системы ипотечного кредитования предполагается в форме создания законодательной базы и нормативного регулирования процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан.
Кроме того, должна быть создана ипотечная компания в форме акционерного общества, учредителями которой будут Национальный Банк Республики Казахстан, международные финансовые организации и банки второго уровня. Данная компания будет ведать вопросами вторичного рынка закладных для обеспечения быстрой возвратности кредитных ресурсов и решения проблемы ликвидности.
Традиционная советская система жилищного финансирования соответствовала проводимой жилищной политике в целом и заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий.
Если исходить из количественных показателей, жилищная ситуация в Казахстане выглядит вполне благополучной - при населении в 15 млн. человек общая площадь жилья в республике составляет 253 млн. кв. метров, т.е. в среднем около 17 кв. метров на человека. Однако, при ближайшем рассмотрении оказывается, что в этой сфере имеются достаточно серьезные недостатки.
Для обеспечения жильем 264 тысяч семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, состоящих на учете в соответствующих службах акимов, и переселения из имеющегося в республике более двух миллионов квадратных метров аварийного и ветхого жилищного фонда необходимо ежегодно строить не менее 3-3,5 млн.кв. метров нового жилья.
Острота жилищной проблемы в последние годы была в определенной степени сглажена миграционными процессами - повсеместно на рынке жилья предложение превышает спрос, а в депрессивных регионах даже имеются бесхозные и пустующие квартиры (правда, в основном разграбленные иразукомплектованные). Тем не менее между минимально необходимым и
существующим объемами жилищного строительства имеется недопустимо большой дисбаланс, который будет еще больше, если учесть возможный рост населения в перспективе и его желание иметь более комфортное и просторное жилище.
В Казахстане с самого начала экономических преобразований, несмотря на свою важность, жилищная реформа проводилась очень медленными темпами.
В условиях низкой платежеспособности большей части населения на вновь построенное жилье, а также отсутствия долгосрочных кредитов для приобретения готового жилья, созданный в первые годы реформ рынок жилья оказался не обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми механизмами.
Кроме того, уже в течение нескольких лет объем вводимого жилья в республике составляет примерно 0,5% от имеющегося жилищного фонда и равняется объему выбывающих из жилищного фонда ветхих и аварийных домостроений. При таких темпах возобновления жилищного фонда имеется реальная угроза его безнадежного старения, и, если учесть, что большая часть жилья находится в сейсмически опасных зонах, то последствия такой политики в жилищном строительстве могут быть катастрофическими.
Едва ли не единственными центрами, где спрос на жилье более или менее сформирован, являются города - Астана и Алматы, где по-прежнему сконцентрированы не только бизнес-элита, включая зарубежных, но и большое количество работников государственных органов, а также те города, где, в основном, сосредоточены действующие предприятия добывающей и перерабатывающей отраслей промышленности.
Уровень сбережений значительной части населения продолжает оставаться низким, хотя и начал расти в 1999-2000 гг. Вместе с тем в последние два - три года увеличился спрос на индивидуальное жилье(комфортабельные дома, перестроенные и укрупненные квартиры в многоквартирных домах).
Что касается предложения на рынке жилья, то на территории всей республики наблюдается одинаковая картина. Подавляющее большинство жилья предлагается на вторичном рынке, в то время как рынок нового жилищного строительства развит крайне слабо. Так в 1999 г. объемы жилищного строительства снизились по сравнению с 1990 г. более, чем в 7 раз.
Сокращение объемов жилищного строительства наблюдается и при расчете данного показателя относительно количества населения республики.
Данные статистики показывают две тенденции. Первая из них - постоянный рост удельного веса жилья, которое строится в негосударственном секторе, т.е. повышение доли частных, и, прежде всего, индивидуальных застройщиков. Если в 1990 г. 78% жилья было построено государственными предприятиями и организациями, то в 1999 г. более 90 % нового жилищного строительства пришлось на долю частного сектора.
ГЛАВА 2. ПРАКТИКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РК
2.1 Порядок выдачи ипотечного кредита в РК
Ссуды под залог недвижимости получили широкое распространение в странах с развитой рыночной экономикой. Многообразны механизмы и схемы их предоставления. Техника и условия предоставления ипотечных кредитов зависят от множества факторов, но преобладающим остается объект кредитования — вид недвижимого имущества.
Далее на основе изложенных ранее принципов и условий ипотечного кредита рассмотрим виды ипотечных ссуд, уделив основное внимание финансовому аспекту ипотеки.
Анализируя ипотечные ссуды, необходимо:
разработать схему погашения задолженности;
определить эффективность ипотеки для инвестора и цену ссуды для должника;
найти дополнительные условия, которые дают возможность более обоснованно выбрать наиболее целесообразный вид ипотеки.
Решение этих проблем зависит от выбранного вида ипотечной ссуды и от конкретных условий ее выдачи.
Рассмотрим следующие схемы ипотечных ссуд:
типовая (стандартная) ипотечная ссуда;
ссуда с ростом платежей;
ипотека с периодическим увеличением суммы взносов;
ипотека с изменяющейся суммой выплат;
ипотека с залоговым счетом и заем со сниженной ставкой;
ссуда с периодическим пересмотром процентной ставки;
ипотека с переменной процентной ставкой;
ссуда с дележом прироста стоимости имущества;
ссуда по закладной с обратным аннуитетом.
Типовая (стандартная) ипотечная ссуда. В начале операции по данной ссуде заемщик получает от залогодержателя (кредитора) некоторую сумму, например при строительстве дома. Далее он погашает задолженность равными, обычно ежемесячными, взносами, которые идут на погашение основной суммы задолженности. К концу обусловленного договором срока долг должен быть погашен полностью. Срок ипотеки, как правило, большой. В некоторых странах, например, США, он достигает 30 лет. Платежи по обслуживанию долга вносятся в конце определенного периода или в его начале.
Типовая схема предоставления ипотечного кредита имеет много модификаций, предусматривающих повышение ее гибкости в учете потребностей как кредитора, так и должника.
В практике разных стран применяются и нетрадиционные схемы ипотеки. Большинство из них преследует цель снизить уровень выплат должника на начальных этапах срока ипотечного договора и отнести основную нагрузку по погашению долга на более поздние этапы.
Существенное влияние на выбор таких схем ипотечного кредитования в нашей стране, очевидно, будут оказывать темпы инфляции и уровень доходов населения.
Модификации типовой схемы предоставления ипотечной ссуды со снижением уровня выплат должника на начальных этапах ипотечной операции должны привлекать тех клиентов, которые ожидают роста доходов в будущем (начинающие предприниматели, фермеры), либо для молодых семей при строительстве или покупке жилья. К такого рода модификациям прежде всего следует отнести ссуду с ростом платежей.
Ссуда с ростом платежей обычно предусматривает постоянный рост доходов должника в первые пять или десять лет. Взносы в оставшемся периоде погашения ссуды постоянны. В итоге эта схема погашения приводит к тому, что в первые годы текущие расходы могут оказаться меньше, чем суммы, необходимые даже для полного погашения процентов. Поэтому величина основного долга некотором время увеличивается, а далее – уменьшается. Полностью погашение долга произойдет с последним взносом.
Ипотека с периодическим увеличением суммы взносов. Эта модификация близка к ссуде с ростом платежей. В этом случае по согласованной схеме каждые 3-5 лет увеличивается сумма взносов.
Ипотека с изменяющейся суммой выплат. При такой форме предоставлений ипотечного кредита предполагается наличие льготного периода, в котором должник выплачивает только проценты. Такой способ распределения платежной нагрузки естественно дает наибольший эффект в отношении временного сдвига платежей.
В последние годы практикуются более сложные схемы ипотечного кредитования, преследующие цель быть более гибкими и привлекательными для клиентов.
Ипотека с залоговый счетом и заем со сниженной ставкой. Данная схема ипотечного кредитования объединяет черты традиционной ипотеки (для кредитора) и ссуды с ростом платежей (для заимодателя) При этой схеме покупатель (должник) вносит на залоговый счет некоторую сумму и, кроме того, выплачивает периодические взносы. Последний ... продолжение
Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И ЭКОНОМИЧЕСКАЯ СУЩНОСТЬ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
1.1 Сущность ипотечного кредитования
1.2 Роль Казахстанской ипотечной компании в развитии ипотечного кредита в РК
1.3 Зарубежный опыт ипотечного кредитования в РК
ГЛАВА 2. ПРАКТИКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РК
2.1 Порядок выдачи ипотечного кредита в РК
2.2 Анализ кредитоспособности заемщика
ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РК
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК СПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
ВВЕДЕНИЕ
Переход Казахстана к рыночной экономике объективно привел к пересмотру концепции в жилищной политике. Новая политика в решении жилищной проблемы базируется на формировании рынка жилья, создании условий для преимущественного зарабатывания жилья населением, достижении баланса стоимости жилья и реального дохода граждан.
Вместе с тем, наше государство, как социальное, сохранило за собой обязательства по обеспечению жильем определенных категорий граждан. Жилищное строительство включено в приоритеты социально-экономической политики Республики.
В Казахстане принято значительное количество законодательных и подзаконных актов, которые обеспечивают объективные возможности развития рынка жилья, активизацию участия банков второго уровня в кредитовании строительства и приобретении гражданами жилья, создают основные правовые гарантии ипотечного кредитования.
Прежде всего, это Указы Президента Республики Казахстан, имеющие силу закона Об ипотеке и О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В условиях спада инвестиционной активности в строительной отрясли многократно повышается значимость реального запуска новых механизмов привлечения внебюджетных средств в строительный сектор, в том числе, за счет ипотечного кредитования, поскольку это действительно может помочь развитию строительной отрясли, улучить показатели занятости, решить целый ряд проблем социального плана.
К концу 1999 года в Казахстане сложились позитивные предпосылки для реальной разработки нормативно-правовой базы внедрения ипотечного кредитования и программ жилищного строительства. Была создана межведомственная рабочая группа, результатом работы которой, по словам Г.А.Марченко, стала утвержденная Правительством Концепция долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан.
Примерно, в это же время, в ноябре 2000 года, были внесены изменения и дополнения в проект закона О строительных сбережениях в Республике Казахстан.
Как известно, цель системы строительных сбережений заключается в том, что граждане, желающие улучшить свои жилищные условия, смогут накапливать часть необходимых им денежных средств в специализированном строительном сберегательном финансовом учреждении.
Этот финансовый институт, в свою очередь, обязуется предоставить вкладчикам жилищный заем в размере разницы между стоимостью жилья и той суммой, которую вкладчик накопил.
Система строительных сбережений уникальна сама по себе - вкладчик и получатель займа объединяются в одном лице, поэтому система является замкнутой и за счет этого достигается дешевизна предоставляемых кредитов и возможность их свободного получения.
Таким образом, основной целью данной курсовой работы является выявление особенностей развития ипотечного кредитования в Казахстане и перспективы его развития. В соответствии с целью работы были сформулированы следующие задачи:
раскрыть понятие, сущность и виды ипотечного кредитования;
охарактеризовать современное этап развития ипотечного кредитования в Республике Казахстан;
указать перспективы развития ипотечного кредитования в Казахстане.
Новизна работы заключается в том, что исследуемая тема пока мало разработана в нашей стране; практически нет монографических работ отечественных авторов, публикаций, научных статей на тему ипотечного кредитования.
Структура данной работы представляет собой введение, основную часть, состоящую из трех взаимосвязанных глав, заключение и список использованной литературы.
ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И ЭКОНОМИЧЕСКАЯ СУЩНОСТЬ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
1.1 Сущность ипотечного кредитования
Одной нашей экономической из примет жизни при переходе к рынку стал бурный рост коммерческих банков. Но поскольку рост идет в условиях сохраняющейся нестабильности в стране, то первостепенное значение в коммерческих операциях приобретают политические и экономические риски. Трудно предсказуемость рисков находит свое выражение и в структуре кредитования (преобладают краткосрочные ссуды), а также очень высоких процентных ставках.
Потребность в кредитах очень высока. Соответственно необходимы гарантии их погашения. Одним из основных способов обеспечения кредита, который широко применяется в рыночной экономике, является залог. Современные условия развития экономики в стране позволяют возродить к жизни давно забытый у нас, но один из важнейших инструментов рыночной экономики – ипотеку.
Ипотека как правовой институт была известна в I— II веках нашей эры на территории Рима. Еще ранее она появилась в законодательстве Греции, Древнего Египта. В современном виде ипотека в наибольшей степени развита в США, Канаде, Англии, Франции, Швеции. В США, например, ипотечный оборот исчисляется в сотнях миллиардов долларов. Весь цивилизованный мир давно признал достоинства ипотеки и не собирается от нее отказываться. И только у нас, как записано с подкупающей простотой в Большой советской энциклопедии, ипотеки нет и не может быть1.
Ипотекой в юридическом смысле признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им. Экономическое значение ипотеки — это разновидность залога недвижимого имущества с целью получения ссуды в банке или другой финансовой организации. Любой гражданин имеет возможность рассматривать свое имущество и даже право владения и пользования имуществом в качестве определенной рыночной ценности, реализовать которую можно на рынке недвижимости. А право залога имущества предприятия, включая его основные фонды, с последующим обращением в соответствующих случаях к его взысканию делает рынок недвижимости масштабным и перспективным.
Цель ипотечного кредитования - создание эффективно работающей системы обеспечения жильем граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.
Создание данной системы позволит:
привлечь необходимые финансовые средства в жилищную сферу в виде сбережений населения и других внебюджетных ресурсов;
активизировать рынок жилья.
Создаваемая система ипотечного кредитования должна:
быть адаптирована к казахстанской законодательной базе и экономическим условиям (характерным для переходной экономики)
носить развивающийся характер;
опираться на финансовые ресурсы граждан, коммерческих банков, инвесторов (пенсионных фондов, страховых компаний и др.);
учитывать ограниченную платежеспособность населения, высокую инфляцию, высокую стоимость финансовых средств.
1.2 Роль Казахстанской ипотечной компании в развитии ипотечного кредита в РК
Сложная кризисная социально-экономическая обстановка в стране чрезвычайно остро проявляет себя в банковском кредитовании. В условиях спада производства, нестабильности финансов страны, расстроенной денежной системы резко изменилась структура кредитования. Преобладают краткосрочные ссуды. Долгосрочный кредит, куда можно отнести и ипотечное кредитование, выдается банками крайне неохотно из-за повышенных рисков, невозможности их предсказать. Между тем в условиях нестабильности кредиты для поддержки производства нужны особенно, как и надежные гарантии их погашения.
Ипотека является одним из наиболее надежных способов обеспечения кредита. По мере развития рыночных отношений в нашей стране потребность в развитии ипотечного кредита будет возрастать. Однако развитие ипотеки невозможно без соответствующих экономических условий, например без существования собственников имущества. Универсальные нормы залогового права говорят, что закладывать имущество может только собственник кредита залога.
Сейчас главный фактор, сдерживающий развитие ипотеки, это отсутствие права частной собственности на землю. Залог зданий, сооружений, земельный участок, под которыми не принадлежит собственнику данного имущества, не способствует развитию ипотеки. Земля сама по себе является самым надежным объектом залога.
Ближайшие перспективы развития ипотечного кредитования будут зависеть от формирования в Казахстане рынка недвижимости, основные черты которого уже просматриваются.
Во-первых, это его огромная емкость: стоимость всех предназначенных сегодня к продаже объектов недвижимости оценивается сотнями миллиардов тенге.
Во-вторых, возрос профессионализм его участников. Теперь почти в каждом сегменте рынка недвижимости имеются бесспорные лидеры, превосходящие по своей активности и мастерству конкурентов.
В-третьих, многогранность. Сейчас на рынке недвижимости обращаются квартиры и нежилые помещения, участки под строительство коттеджей и офисов, объекты незавершенного строительства и права аренды земли, садовые участки и подряды на строительство.
А возник казахстанский рынок недвижимости всего 3 – 4 года назад, и зарождался он как рынок квартир. Рынок недвижимости определяет и перспективы ипотечного кредитования под ее залог.
Темпы роста цен на все виды недвижимости превосходят темпы роста курса доллара. Быстрее всего дорожает аренда квартир. Аналогична тенденция роста стоимости аренды нежилых помещений. Ускоренными темпами дорожают земельные участки, расположенные в пригородных зонах. Следует учитывать, что цены на земельные участки имеют ярко выраженную сезонную зависимость. Зимой этот сектор рынка недвижимости практически замирает, что существенно ограничивает ликвидность земельных участков.
Общей тенденцией на рынке недвижимости продолжает оставаться повышение цен, но в различных сегментах рынка темпы подорожания будут различными. Цены на квартиры, уже сегодня приблизившиеся к пределу спроса, будут расти все медленнее. Муниципальные квартиры сейчас дорожают опережающими темпами, но, вероятно, уже в ближайшие месяцы произойдет замедление роста их цен. Темпы роста ставок арендной платы за квартиры и нежилые помещения уже на протяжении нескольких месяцев текущего года проявляют тенденцию к замедлению.
Другой важной закономерностью в развитии рынка недвижимости стало увеличение инвестиционных сделок: приобретение участков под застройку, зданий под реконструкцию, объектов незавершенного строительства. Благодаря своей огромной емкости и динамичному росту рынок недвижимости в скором будущем может стать важным фактором становления ипотечного кредитования под залог недвижимости.
Большие перспективы развития ипотечной системы связаны с приватизацией предприятий. Ипотечное кредитование имущественного комплекса приватизированных предприятий государственной и муниципальной собственности решает не только экономические, но и социальные задачи.
Сам факт приватизации государственного предприятия не гарантирует трудовому коллективу, например, защиту от банкротства или безработицы. Наоборот, лишенное государственной поддержки, без дотаций, льготного кредита, при сверхвысокой процентной ставке по ссудам коммерческих банков приватизированное предприятие на первых порах остро нуждается в экономической поддержке, в частности в более дешевом ипотечном кредите.
Такой кредит предприятие может получить даже на относительно длительные сроки, предъявив надежную гарантию в форме залога своего имущества. Именно ипотека предоставляет предприятиям дополнительную возможность поправить свое финансовое положение, а то и просто выжить в кризисных социально-экономических условиях.
Большое социально-экономическое значение имеет предусмотренная законодательством постепенная процедура банкротства. В этом случае если ипотечные обязательства не исполняются, залогодержатель не вправе сразу обратить взыскание на находящееся в ипотеке имущество и тем самым разорить предприятие. Залогодержатель, предоставивший ипотечный кредит, имеет возможность принять свои меры по оздоровлению финансового положения предприятия, предусмотренные договором по ипотеке, включая назначение представителей в руководящие органы, ограничение права распоряжаться произведенной продукцией и иным имуществом предприятия. Если названные меры не дали положительных результатов, тогда только кредитор может продать заложенное предприятие с аукциона как единый комплекс в установленном законом порядке.
Становление и развитие в современном Казахстане ипотечного кредитования неразрывно связано с созданием системы учреждений, обслуживающих ипотеку. Под ипотечной системой будем понимать совокупность учреждений, занимающихся как непосредственно ипотечным кредитованием, так и обслуживающих механизм выдачи кредита под недвижимость.
Элементами инфраструктуры современной ипотечной системы Казахстана должны стать:
1. Единая система обязательной регистрации объектов недвижимости (земля; жилье, производственные объекты недвижимости).
2. Специализированные учреждения по оценке недвижимости
3. Государственные банки, осуществляющие регулирование и контроль за механизмом ипотечного кредитования.
4. Специализированные ипотечные банки.
5. Прочие коммерческие банки.
6. Небанковские финансовые институты.
7. Внебюджетные фонды.
8. Страховые компании.
9. Ссуды.
Целесообразность такой структуры ипотечных учреждений подтверждается практикой ипотечного кредитования как в Казахстане, так и в различных странах мира.
1.3 Зарубежный опыт ипотечного кредитования в РК
В целях создания механизмов финансирования жилищного строительства, решения жилищных проблем широких слоев населения и стимулирования строительства жилья в соответствии с Планом мероприятий по реализации Программы действий Правительства Республики Казахстан на 2000-2002 годы разрабатывается "Концепция развития жилищного строительства и сохранения жилищного фонда в Республике Казахстан". Правительством Республики Казахстан постановленим от 21 Августа 2000 года № 1290 одобрена "Концепция финансирования долгосрочного жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан".
Наряду с развитием системы строительных сбережений одним из важных направлений решения жилищных вопросов является развитие системы ипотечного кредитования. Развитие системы ипотечного кредитования будет осуществляться за счет активизации участия банков в кредитовании населения под залог недвижимости. Банки смогут рефинансироваться путем выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных пулами ипотек.
Основная роль Правительства Республики Казахстан и Национального Банка Республики Казахстан в становлении системы ипотечного кредитования предполагается в форме создания законодательной базы и нормативного регулирования процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан.
Кроме того, должна быть создана ипотечная компания в форме акционерного общества, учредителями которой будут Национальный Банк Республики Казахстан, международные финансовые организации и банки второго уровня. Данная компания будет ведать вопросами вторичного рынка закладных для обеспечения быстрой возвратности кредитных ресурсов и решения проблемы ликвидности.
Традиционная советская система жилищного финансирования соответствовала проводимой жилищной политике в целом и заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий.
Если исходить из количественных показателей, жилищная ситуация в Казахстане выглядит вполне благополучной - при населении в 15 млн. человек общая площадь жилья в республике составляет 253 млн. кв. метров, т.е. в среднем около 17 кв. метров на человека. Однако, при ближайшем рассмотрении оказывается, что в этой сфере имеются достаточно серьезные недостатки.
Для обеспечения жильем 264 тысяч семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, состоящих на учете в соответствующих службах акимов, и переселения из имеющегося в республике более двух миллионов квадратных метров аварийного и ветхого жилищного фонда необходимо ежегодно строить не менее 3-3,5 млн.кв. метров нового жилья.
Острота жилищной проблемы в последние годы была в определенной степени сглажена миграционными процессами - повсеместно на рынке жилья предложение превышает спрос, а в депрессивных регионах даже имеются бесхозные и пустующие квартиры (правда, в основном разграбленные иразукомплектованные). Тем не менее между минимально необходимым и
существующим объемами жилищного строительства имеется недопустимо большой дисбаланс, который будет еще больше, если учесть возможный рост населения в перспективе и его желание иметь более комфортное и просторное жилище.
В Казахстане с самого начала экономических преобразований, несмотря на свою важность, жилищная реформа проводилась очень медленными темпами.
В условиях низкой платежеспособности большей части населения на вновь построенное жилье, а также отсутствия долгосрочных кредитов для приобретения готового жилья, созданный в первые годы реформ рынок жилья оказался не обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми механизмами.
Кроме того, уже в течение нескольких лет объем вводимого жилья в республике составляет примерно 0,5% от имеющегося жилищного фонда и равняется объему выбывающих из жилищного фонда ветхих и аварийных домостроений. При таких темпах возобновления жилищного фонда имеется реальная угроза его безнадежного старения, и, если учесть, что большая часть жилья находится в сейсмически опасных зонах, то последствия такой политики в жилищном строительстве могут быть катастрофическими.
Едва ли не единственными центрами, где спрос на жилье более или менее сформирован, являются города - Астана и Алматы, где по-прежнему сконцентрированы не только бизнес-элита, включая зарубежных, но и большое количество работников государственных органов, а также те города, где, в основном, сосредоточены действующие предприятия добывающей и перерабатывающей отраслей промышленности.
Уровень сбережений значительной части населения продолжает оставаться низким, хотя и начал расти в 1999-2000 гг. Вместе с тем в последние два - три года увеличился спрос на индивидуальное жилье(комфортабельные дома, перестроенные и укрупненные квартиры в многоквартирных домах).
Что касается предложения на рынке жилья, то на территории всей республики наблюдается одинаковая картина. Подавляющее большинство жилья предлагается на вторичном рынке, в то время как рынок нового жилищного строительства развит крайне слабо. Так в 1999 г. объемы жилищного строительства снизились по сравнению с 1990 г. более, чем в 7 раз.
Сокращение объемов жилищного строительства наблюдается и при расчете данного показателя относительно количества населения республики.
Данные статистики показывают две тенденции. Первая из них - постоянный рост удельного веса жилья, которое строится в негосударственном секторе, т.е. повышение доли частных, и, прежде всего, индивидуальных застройщиков. Если в 1990 г. 78% жилья было построено государственными предприятиями и организациями, то в 1999 г. более 90 % нового жилищного строительства пришлось на долю частного сектора.
ГЛАВА 2. ПРАКТИКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РК
2.1 Порядок выдачи ипотечного кредита в РК
Ссуды под залог недвижимости получили широкое распространение в странах с развитой рыночной экономикой. Многообразны механизмы и схемы их предоставления. Техника и условия предоставления ипотечных кредитов зависят от множества факторов, но преобладающим остается объект кредитования — вид недвижимого имущества.
Далее на основе изложенных ранее принципов и условий ипотечного кредита рассмотрим виды ипотечных ссуд, уделив основное внимание финансовому аспекту ипотеки.
Анализируя ипотечные ссуды, необходимо:
разработать схему погашения задолженности;
определить эффективность ипотеки для инвестора и цену ссуды для должника;
найти дополнительные условия, которые дают возможность более обоснованно выбрать наиболее целесообразный вид ипотеки.
Решение этих проблем зависит от выбранного вида ипотечной ссуды и от конкретных условий ее выдачи.
Рассмотрим следующие схемы ипотечных ссуд:
типовая (стандартная) ипотечная ссуда;
ссуда с ростом платежей;
ипотека с периодическим увеличением суммы взносов;
ипотека с изменяющейся суммой выплат;
ипотека с залоговым счетом и заем со сниженной ставкой;
ссуда с периодическим пересмотром процентной ставки;
ипотека с переменной процентной ставкой;
ссуда с дележом прироста стоимости имущества;
ссуда по закладной с обратным аннуитетом.
Типовая (стандартная) ипотечная ссуда. В начале операции по данной ссуде заемщик получает от залогодержателя (кредитора) некоторую сумму, например при строительстве дома. Далее он погашает задолженность равными, обычно ежемесячными, взносами, которые идут на погашение основной суммы задолженности. К концу обусловленного договором срока долг должен быть погашен полностью. Срок ипотеки, как правило, большой. В некоторых странах, например, США, он достигает 30 лет. Платежи по обслуживанию долга вносятся в конце определенного периода или в его начале.
Типовая схема предоставления ипотечного кредита имеет много модификаций, предусматривающих повышение ее гибкости в учете потребностей как кредитора, так и должника.
В практике разных стран применяются и нетрадиционные схемы ипотеки. Большинство из них преследует цель снизить уровень выплат должника на начальных этапах срока ипотечного договора и отнести основную нагрузку по погашению долга на более поздние этапы.
Существенное влияние на выбор таких схем ипотечного кредитования в нашей стране, очевидно, будут оказывать темпы инфляции и уровень доходов населения.
Модификации типовой схемы предоставления ипотечной ссуды со снижением уровня выплат должника на начальных этапах ипотечной операции должны привлекать тех клиентов, которые ожидают роста доходов в будущем (начинающие предприниматели, фермеры), либо для молодых семей при строительстве или покупке жилья. К такого рода модификациям прежде всего следует отнести ссуду с ростом платежей.
Ссуда с ростом платежей обычно предусматривает постоянный рост доходов должника в первые пять или десять лет. Взносы в оставшемся периоде погашения ссуды постоянны. В итоге эта схема погашения приводит к тому, что в первые годы текущие расходы могут оказаться меньше, чем суммы, необходимые даже для полного погашения процентов. Поэтому величина основного долга некотором время увеличивается, а далее – уменьшается. Полностью погашение долга произойдет с последним взносом.
Ипотека с периодическим увеличением суммы взносов. Эта модификация близка к ссуде с ростом платежей. В этом случае по согласованной схеме каждые 3-5 лет увеличивается сумма взносов.
Ипотека с изменяющейся суммой выплат. При такой форме предоставлений ипотечного кредита предполагается наличие льготного периода, в котором должник выплачивает только проценты. Такой способ распределения платежной нагрузки естественно дает наибольший эффект в отношении временного сдвига платежей.
В последние годы практикуются более сложные схемы ипотечного кредитования, преследующие цель быть более гибкими и привлекательными для клиентов.
Ипотека с залоговый счетом и заем со сниженной ставкой. Данная схема ипотечного кредитования объединяет черты традиционной ипотеки (для кредитора) и ссуды с ростом платежей (для заимодателя) При этой схеме покупатель (должник) вносит на залоговый счет некоторую сумму и, кроме того, выплачивает периодические взносы. Последний ... продолжение
Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
Похожие работы
Дисциплины
- Информатика
- Банковское дело
- Оценка бизнеса
- Бухгалтерское дело
- Валеология
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Религия
- Общая история
- Журналистика
- Таможенное дело
- История Казахстана
- Финансы
- Законодательство и Право, Криминалистика
- Маркетинг
- Культурология
- Медицина
- Менеджмент
- Нефть, Газ
- Искуство, музыка
- Педагогика
- Психология
- Страхование
- Налоги
- Политология
- Сертификация, стандартизация
- Социология, Демография
- Статистика
- Туризм
- Физика
- Философия
- Химия
- Делопроизводсто
- Экология, Охрана природы, Природопользование
- Экономика
- Литература
- Биология
- Мясо, молочно, вино-водочные продукты
- Земельный кадастр, Недвижимость
- Математика, Геометрия
- Государственное управление
- Архивное дело
- Полиграфия
- Горное дело
- Языковедение, Филология
- Исторические личности
- Автоматизация, Техника
- Экономическая география
- Международные отношения
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности), Защита труда
