Элементы договора аренды

Тип работы: Реферат
Бесплатно: Антиплагиат
Объем: 13 страниц
В избранное:

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1. Понятие договора аренды

2. Элементы договора аренды

3. Виды договора аренды

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

ВВЕДЕНИЕ

Договор имущественного найма (аренды) является одним из самых древних в истории права и известен еще из законов XII таблиц. Этот договор очень популярен и в современном мире, - как в странах кодифицированного права, так и в странах англо-американского права. В бывших социалистических странах, в том числе и в Казахской ССР, договор имущественного найма имел вполне определенное общественное значение. В ГК Казахской ССР, договору имущественного найма была посвящена глава 28, содержащая 16 статей. В перестроечный период, в качестве важных законов переходного времени разрабатывались и действовали Законы СССР и Казахской ССР об аренде и арендных отношениях. Имущественный найм в действующем ГК РК. Структура главы 29 «Имущественный наем (аренда) . Перед разработчиками ГК стояла задача: найти оптимальное сочетание классических положения договора имущественного найма, апробированных в мировой практике в течении многих веков, и новых положения этого договора, появившихся в связи с развитием и усложнением отношений, между участниками рынка. Глава 29 ГК, регулирующая договор имущественного найма (аренды), состоит из шести параграфов, включающих 60 статей: первый параграф посвящен общим положениям договора, второй пятый параграфы посвящены отдельным видам и объектам договора, в том числе лизингу, аренде предприятий, аренде зданий и сооружений, аренде транспортных средств и прокату. Название договора. Исторически так сложилось, что применительно к договору имущественного найма очень часто применяется термин (аренда) . При этом, в законодательстве никогда не проводилось четкого разграничения между этими терминами. Различия между ними носят филологический характер, и применение того или иного названия к одному и тому же, по юридической сути, договору, определяется правовым обыкновением. Например, применительно к найму земли и лил предприятий устойчиво используется термин «аренда»; для нежилых зданий и сооружений, как аренда, так и наем; для жилых помещений наем. При обсуждении рабочей группой названия для договора решено было в качестве основного термина использовать исторически приоритетный термин «имущественный наем», и как его синоним термин «аренда». Кроме того, для иного вида договора имущественного найма при наличии традиций (как например договор проката) или других особых причин (например наличия международной конвенции о лизинге в отношении договора лизинга) было решено использовать видовые наименования договора имущественного найма, учитывающие видовые особенности этих договоров.

1. Понятие договора аренды

Отношения имущественного найма урегулированы в главе 29 ГК РК, где в § 1 содержатся общие положения об имущественном найме. Регулирование отношений имущест-венного найма не ограничивается рамками гражданского кодекса, они могут регулироваться и иными законодатель-ными актами. Диспозитивный характер норм гражданского права проявляется применительно и к договору имущест-венного найма, поэтому участникам данных договоров пре-доставляется возможность изменять базовые нормы и при-спосабливать их для наиболее удобного обслуживания их насущных потребностей.

Как и договор купли-продажи, договор имуществен-ного найма имеет ряд своих разновидностей, специфика ко-торых есть следствие особенностей их предмета, предназна-чения, а также влияния других факторов. Действующим Гражданским кодексом урегулированы договора лизинга, аренда предприятий, аренда зданий и сооружений, аренда транспортных средств, прокат и наем жилища. Возможные разновидности имущественного найма этим не ограничива-ются.

Термины имущественный наем и аренда являются то-ждественными, это следует из самого названия главы Граж-данского кодекса, регулирующего данный вид обществен-ных отношений. Однако довольно значительный период существовала терминологическая неясность, аренду пред-ставляли как специфический вид имущественного найма, выделяя его определенные условия, например право выкупа, в качестве отличительных. Был принят специальный Закон Казахской ССР «Об аренде», который оказался нежизнеспо-собным и был отменен. Сейчас вопрос о соотношении дан-ных терминов не вызывает больших споров, но все же встречаются взгляды, согласно которым аренда занимает несколько обособленное место в ряду договоров имущест-венного найма ¹ 1.

По договору имущественного найма (аренды) наймодатель обязуется предоставить нанимателю имущество во временное владение и пользование (ст. 540 ГК РК) .

Договор аренды в отличие от договоров купли-продажи, ренты регулирует отношения, связанные с переда-чей имущества во временное пользование. Договор имуще-ственного найма был широко распространен в Риме. Он на-зывался (locatio conductio rerum), его определение практиче-ски не отличалось от существующего в современном зако-нодательстве.

Вместе с тем имущественный наем подразумевал пользование вещью ² 2, при этом не заострялось внимание на владении нанимателя, более того наниматель оценивался только в качестве держателя вещи, содействующего в осу-ществлении правомочий владельца ³ 3. В принципе и сейчас основной целью договора имущественного найма является предоставление возможности нанимателю пользоваться имуществом в необходимом объеме, извлекать из него его полезные свойства.

Регулирование имущественных отношений частным правом все более совершенствуется. В первую очередь это проявляется в появлении в нашем законодательстве развер-нутой системы вещных прав. В результате и содержание до-говорных отношений претерпевает изменения, нормы регу-лирующие их теснее корреспондируются с нормами подот-расли права собственности и вещных прав. Вопрос об отне-сении права аренды к вещным правам долгое время оставался спорным. В последних казахстанских работах, посвящен-ных вещным правам аренда относится к ним ¹ 4. Такой же подход, как видим, отражен в легальном определении арен-ды, которая наряду с пользованием предусматривает и вла-дение. Это законодательное решение придает большую ста-бильность арендным отношениям, чем ранее, поднимает их значение. Таким образом, договор имущественного найма выполняет роль эффективного правового регулятора ис-пользования чужого имущества теми лицами, которые по тем или иным причинам не могут позволить иметь его на праве собственности или если в этом у них нет необходимо-сти. Стоит заметить, что в некоторых случаях аренда (на-пример аренда земли) рассматривалась даже как альтерна-тива праву собственности (речь идет о долгосрочной, до 99 лет аренде, предусмотренной ст. 41 Указа Президента Рес-публики Казахстан, имеющий силу закона, «О земле» от 22 декабря 3995 год а) . Такое понимание в целом сохраняется и в действующем законодательстве. Теперь аренда (право временного землепользования) может быть предоставлена на срок до 49 лет (ст. 28 Закона Республики Казахстан «О земле» от 24 января 2001 года) . Но в целом это является не-типичным для договора имущественного найма.

Аренда призвана удовлетворять не только интересы нанимателя. В нормах о ней имеет место учет и интересов наймодателя. Как титульный собственник он все равно на-ходится в более привилегированном положении, чем нани-матель.

Договор имущественного найма (аренды) является консенсуальным, взаимным и возмездным.

Следует различать вытекающие из арендного договора обязательственно-правовые отношения и вещно-правовые отношения. Естественно, в рамках обязательственного права представляет интерес более полно рассмотреть именно первый названный вид отношений, тем более вещное право аренды достаточно всесторонне и исчерпывающе проанали-зировано в трудах посвященных проблемам вещных прав. Вместе с тем характеристика правового положения нанима-теля, да и наймодателя будет неполной без их учета. Нельзя игнорировать взаимодействие наймодателя и нанимателя непосредственно на базе вещных отношений, которые, од-нако, внешне могут выглядеть как договорные. Речь идет о специфическом распределении бремени содержания имуще-ства, передаваемого в аренду, конкуренции вещных право-мочий собственника и нанимателя и др.

К данному договору также применимы общие требования к форме сде-лок, которые содержатся в статьях 151- 154 ГК РК. Кроме того, предусмотрены и специальные требования к форме договора имущественного найма. В тех случаях, когда он заключается на срок свыше года, он должен быть заключен в письменной форме. Независимо от того, какая деятель-ность осуществляется, предпринимательская или непред-принимательская и независимо от срока договора имущест-венного найма с участием хотя бы с одной стороны, юриди-ческого лица, должны быть заключены в письменной форме. Договор имущественного найма недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Причем в соответ-ствии со статьей 2 Указа «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» объектами государственной регистрации является право пользования, право землепользования на срок свыше года.

Возникает вопрос, как быть с договорами, по которым срок аренды является неопределенным?

Стороны, в первую очередь наниматель, видимо, должны в таких случаях руководствоваться внутренними мотивациями и своими интересами, а регистрирующий ор-ган не препятствовать регистрации договора аренды, заклю-ченного на неопределенный срок.

Система регистрации прав на недвижимое имущество в Республике Казахстан является сходной с европейской системой регистрации. Ее задача га-рантировать совокупность прав на имущество. ¹ 5

Договор имущественного найма между гражданами на срок до одного года может быть заключен в устной форме. Если в последующем предусматривается переход права соб-ственности на имущество к нанимателю, то он заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи та-кого имущества.

У договора аренды (имущественного найма), можно выделить некоторые присущие ему характерные черты, позволяющие рассматривать этот договор в качестве са-мостоятельного типа гражданско-правовых договоров.

2. Элементы договора аренды

Стороны договора имущественного найма - наймодатель и нанима-тель. В качестве наймодателя и нанимателя за некоторыми изъятиями могут выступать любые лица, юридические и фи-зические. Наймодателями могут быть как коммерческие, так и некоммерческие юридические лица.

В случаях, когда договоры аренды заключаются от ли-ца государства или административно-территориальных еди-ниц, наймодателями являются уполномоченные государст-венные органы, территориальные органы Комитета по гос-имуществу и приватизации Министерства финансов Рес-публики Казахстан.

Наймодатель (арендодатель) - это собственник переда-ваемого в пользование имущества, юридическое лицо - об-ладатель права хозяйственного ведения или оперативного управления на него, либо иное лицо, уполномоченное зако-ном или договором сдавать имущество внаем (например, доверительный, управляющий имуществом) .

Наниматель (арендатор) - физическое или юридиче-ское лицо, которое получило имущество во временное вла-дение и пользование, либо только пользование. Например, нанимателю станка предоставляется возможность в опреде-ленные часы или дни выполнять на нем необходимые рабо-ты и т. д. Некоммерческие лица, обладатели права оператив-ного управления на имущество могут быть ограничены соб-ственником в праве аренды имущества.

Переход прав и обязанностей сторон к другим лицам возможен как в порядке локального, так и универсального правопреемства. Переход права собственности, права хозяй-ственного ведения или права оперативного управления на сданное внаем имущество другому лицу не является основа-нием для изменения или расторжения договора имущест-венного найма. Речь идет о том, что аренда обременяет имущество, сданное внаем.

При смерти гражданина наследственная трансмиссия в отношении прав нанимателя также наступает по общему правилу, если законодательными актами или договором не предусмотрено иное. Такими же правилами следует руково-дствоваться при универсальном правопреемстве, когда про-исходит реорганизация, ликвидация юридических лиц.

Наймодатель не вправе отказать наследнику (право-преемнику) во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случаев, когда заключение дого-вора было обусловлено личными качествами нанимателя.

Предметом (объектом) .

Договора аренды являются в основном вещи, движимые, так и недвижимые. Вещь, кото-рая передается по договору аренды, должна относиться к индивидуально-определенным, непотребляемым вещам, ко-торые в процессе эксплуатации утрачивают свои потреби-тельские свойства постепенно, путем естественного износа, либо такие объекты, которые не утрачивает своих свойств при нормальных условиях эксплуатации - земельный уча-сток, многолетний посев и т. д. В соответствии со статьей 541 ГК РК в имущественный наем могут быть переданы предприятия и другие имущественные комплексы, земель-ные участки, здания, сооружения, оборудование, транспорт-ные средства. Объектом найма, могут быть и другие вещи.

Законодательством могут быть установлены виды имущества, сдача которых в имущественный наем не допус-кается или ограничивается. Это касается, в первую очередь, вещей, изъятых из гражданского оборота и вещей, ограни-ченных в гражданском обороте.

Вещи, изъятые из гражданского оборота, не могут быть сданы внаем, а вещи ограниченные в гражданском обороте, могут быть переданы в аренду с соблюдением ре-жима их использования и, вообще, режима осуществления права собственности на них. Например, лицо не получившее разрешение на приобретение того или иного имущества, ог-раниченного в гражданском обороте, обязано в течение года произвести его отчуждение (с передачей права собственно-сти другому лицу), а не передавать временно права на него (п. 2, ст. 252 ГК РК) . Вместе с тем, данная норма требует дифференцированного применения, если лицо рассчитывает получить разрешение в дальнейшем, то оно может сдать его и в наем. Или, собственник, не имеющий права на владение имуществом, ограниченным в гражданском обороте, может сдать его в аренду с условием дальнейшего выкупа. Такая оценка возможности реализации прав лицом, не имеющим разрешение на вещь ограниченную в гражданском обороте, усилит позиции собственника и позволит обеспечить дейст-вие законодательных гарантий собственности.

Также имеются особенности сдачи в аренду некото-рых объектов, в основном природных, например земли. Так, в соответствии со статьей 48 Закона Республики Казахстан «О земле» землепользователи обязаны использовать землю в соответствии с актом предоставления земельного участка или договором аренды (договором временного безвозмезд-ного землепользования) . Кроме того, на них возлагается и еще ряд обязанностей, которые очень тесно связаны с граж-данско-правовой обязанностью нанимателя по надлежащему использованию переданного внаем имущества, а в некото-рых случаях являются ее конкретизацией. К ним относятся обязанности:

- применять технологии производства, соответствую-щие санитарным и экологическим требованиям, не допус-кать причинения вреда здоровью населения и окружающей среде;

- не ухудшать плодородие почв, осуществлять меро-приятия по охране земель;

- соблюдать порядок пользования лесными, водными и другими природными ресурсами, обеспечивать охрану па-мятников истории, архитектуры, археологического наследия и других расположенных на земельном участке объектов, охраняемых государством, согласно законодательству;

- не нарушать прав других собственников и земле-пользователей;

- не допускать снятие плодородного слоя почвы с це-лью продажи или передачи ее другим лицам, за исключени-ем случаев, когда такое снятие необходимо для предотвра-щения безвозвратной утери плодородного слоя;

обеспечивать предоставление сервитутов в порядке, преду-смотренном законодательством.

Свои особенности имеются в найме жилья, участков недр и других объектов. При этом участки недр передаются в пользование на основе концессионных и других соглаше-ний, которые исходя кз корм п. 4, статьи 541 ГК РК, по своей юридической природе являются родственными договору имущественного найма, основываются на его базовых по-ложениях. Такое широкое понимание объектов имущест-венного найма позволяет судить о том, что в гражданском законодательстве Республики Казахстан институт договора совершенствуется, вырабатывается стройная система дого-воров, которая была не знакома гражданскому праву союз-ного периода, это проявляется в проработке конструкции как отдельных договоров, так и всей системы договорного права ¹ 6. Существовавшая ранее неопределенность с новыми видами договоров, связанных с использованием недр и дру-гими, постепенно устраняется.

В ГК РК имеется еще одна существенная новелла. Ее можно назвать смелым, прогрессивным шагом, в ней, на наш взгляд, закладывается дальнейшая перспектива разви-тия арендных отношений. В то же время она является не-привычной с точки зрения традиционного представления о найме. В соответствии с п. 2 ст. 541 ГК РК, объектом найма могут быть также право землепользования, право недропользования и другие вещные права, если иное не преду-смотрено законодательными актами. Применение данной нормы позволит универсализировать товарный оборот, в котором объектом выступают имущественные права. В Гражданском кодексе Российской Федерации аналогичная норма отсутствует.

Безусловно, возмездный характер договора имущест-венного найма, в целом содержание норм обязательственно-го права и сложившаяся договорная практика влияют на то, что в нем, как и в договоре купли-продажи, существенным условием является только его предмет.

В договоре имущественного найма должны быть ука-заны данные, позволяющие установить имущество, подле-жащее передаче нанимателю в качестве объекта имущест-венного найма. При отсутствии этих данных в договоре ус-ловие об объекте, подлежащем передаче в имущественный наем, считается несогласованным сторонами, а соответст-вующий договор незаключенным. Важное практическое значение, на наш взгляд, имеет не только номинальное со-гласование объекта, а и детальное его определение. Необхо-димость этого вытекает в принципе из самого содержания договора имущественного найма

Цена договора аренды.

Определяется в соответствии с договором. Если она не установлена, то за основу берется арендная плата, которая обычно взимается в тех или иных случаях.

Срок договора аренды.

Договор имущественного най-ма (аренды) может быть заключен на определенный срок (п. 1, ст. 545 ГК РК) . Гражданским кодексом Казахской ССР предусматривалось, что предельный срок имущественного найма, независимо от вида имущества не должен превышать десяти лет. ГК РК устанавливаются предельные сроки арен-ды только для ее отдельных видов, а также аренды отдель-ных видов имущества. Как уже было отмечено, аренда зем-ли может заключаться на срок до 99 лет. Договор бытового проката - на срок, не превышающий одного года.

... продолжение

Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.