Элементы договора аренды



Тип работы:  Реферат
Бесплатно:  Антиплагиат
Объем: 13 страниц
В избранное:   
СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1. Понятие договора аренды

2. Элементы договора аренды

3. Виды договора аренды

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

ВВЕДЕНИЕ

Договор имущественного найма (аренды) является одним из самых древних в истории права и известен еще из законов XII таблиц. Этот договор очень популярен и в современном мире, - как в странах кодифицированного права, так и в странах англо-американского права. В бывших социалистических странах, в том числе и в Казахской ССР, договор имущественного найма имел вполне определенное общественное значение. В ГК Казахской ССР, договору имущественного найма была посвящена глава 28, содержащая 16 статей. В перестроечный период, в качестве важных законов переходного времени разрабатывались и действовали Законы СССР и Казахской ССР об аренде и арендных отношениях. Имущественный найм в действующем ГК РК. Структура главы 29 Имущественный наем (аренда). Перед разработчиками ГК стояла задача: найти оптимальное сочетание классических положения договора имущественного найма, апробированных в мировой практике в течении многих веков, и новых положения этого договора, появившихся в связи с развитием и усложнением отношений, между участниками рынка. Глава 29 ГК, регулирующая договор имущественного найма (аренды), состоит из шести параграфов, включающих 60 статей: первый параграф посвящен общим положениям договора, второй – пятый параграфы посвящены отдельным видам и объектам договора, в том числе лизингу, аренде предприятий, аренде зданий и сооружений, аренде транспортных средств и прокату. Название договора. Исторически так сложилось, что применительно к договору имущественного найма очень часто применяется термин (аренда). При этом, в законодательстве никогда не проводилось четкого разграничения между этими терминами. Различия между ними носят филологический характер, и применение того или иного названия к одному и тому же, по юридической сути, договору, определяется правовым обыкновением. Например, применительно к найму земли и лил предприятий устойчиво используется термин аренда; для нежилых зданий и сооружений, как аренда, так и наем; для жилых помещений наем. При обсуждении рабочей группой названия для договора решено было в качестве основного термина использовать исторически приоритетный термин имущественный наем, и как его синоним – термин аренда. Кроме того, для иного вида договора имущественного найма при наличии традиций (как например договор проката) или других особых причин (например наличия международной конвенции о лизинге в отношении договора лизинга) было решено использовать видовые наименования договора имущественного найма, учитывающие видовые особенности этих договоров.

1. Понятие договора аренды

Отношения имущественного найма урегулированы в главе 29 ГК РК, где в § 1 содержатся общие положения об имущественном найме. Регулирование отношений имущест­венного найма не ограничивается рамками гражданского кодекса, они могут регулироваться и иными законодатель­ными актами. Диспозитивный характер норм гражданского права проявляется применительно и к договору имущест­венного найма, поэтому участникам данных договоров пре­доставляется возможность изменять базовые нормы и при­спосабливать их для наиболее удобного обслуживания их насущных потребностей.
Как и договор купли-продажи, договор имуществен­ного найма имеет ряд своих разновидностей, специфика ко­торых есть следствие особенностей их предмета, предназна­чения, а также влияния других факторов. Действующим Гражданским кодексом урегулированы договора лизинга, аренда предприятий, аренда зданий и сооружений, аренда транспортных средств, прокат и наем жилища. Возможные разновидности имущественного найма этим не ограничива­ются.
Термины имущественный наем и аренда являются то­ждественными, это следует из самого названия главы Граж­данского кодекса, регулирующего данный вид обществен­ных отношений. Однако довольно значительный период существовала терминологическая неясность, аренду пред­ставляли как специфический вид имущественного найма, выделяя его определенные условия, например право выкупа, в качестве отличительных. Был принят специальный Закон Казахской ССР Об аренде, который оказался нежизнеспо­собным и был отменен. Сейчас вопрос о соотношении дан­ных терминов не вызывает больших споров, но все же встречаются взгляды, согласно которым аренда занимает несколько обособленное место в ряду договоров имущест­венного найма1.
По договору имущественного найма (аренды) наймодатель обязуется предоставить нанимателю имущество во временное владение и пользование (ст. 540 ГК РК).
Договор аренды в отличие от договоров купли-продажи, ренты регулирует отношения, связанные с переда­чей имущества во временное пользование. Договор имуще­ственного найма был широко распространен в Риме. Он на­зывался (locatio conductio rerum), его определение практиче­ски не отличалось от существующего в современном зако­нодательстве.
Вместе с тем имущественный наем подразумевал пользование вещью2, при этом не заострялось внимание на владении нанимателя, более того наниматель оценивался только в качестве держателя вещи, содействующего в осу­ществлении правомочий владельца3. В принципе и сейчас основной целью договора имущественного найма является предоставление возможности нанимателю пользоваться имуществом в необходимом объеме, извлекать из него его полезные свойства.
Регулирование имущественных отношений частным правом все более совершенствуется. В первую очередь это проявляется в появлении в нашем законодательстве развер­нутой системы вещных прав. В результате и содержание до­говорных отношений претерпевает изменения, нормы регу­лирующие их теснее корреспондируются с нормами подот­расли права собственности и вещных прав. Вопрос об отне­сении права аренды к вещным правам долгое время оставался спорным. В последних казахстанских работах, посвящен­ных вещным правам аренда относится к ним1. Такой же подход, как видим, отражен в легальном определении арен­ды, которая наряду с пользованием предусматривает и вла­дение. Это законодательное решение придает большую ста­бильность арендным отношениям, чем ранее, поднимает их значение. Таким образом, договор имущественного найма выполняет роль эффективного правового регулятора ис­пользования чужого имущества теми лицами, которые по тем или иным причинам не могут позволить иметь его на праве собственности или если в этом у них нет необходимо­сти. Стоит заметить, что в некоторых случаях аренда (на­пример аренда земли) рассматривалась даже как альтерна­тива праву собственности (речь идет о долгосрочной, до 99 лет аренде, предусмотренной ст. 41 Указа Президента Рес­публики Казахстан, имеющий силу закона, О земле от 22 декабря 3995 год а). Такое понимание в целом сохраняется и в действующем законодательстве. Теперь аренда (право временного землепользования) может быть предоставлена на срок до 49 лет (ст.28 Закона Республики Казахстан О земле от 24 января 2001 года). Но в целом это является не­типичным для договора имущественного найма.
Аренда призвана удовлетворять не только интересы нанимателя. В нормах о ней имеет место учет и интересов наймодателя. Как титульный собственник он все равно на­ходится в более привилегированном положении, чем нани­матель.
Договор имущественного найма (аренды) является консенсуальным, взаимным и возмездным.
Следует различать вытекающие из арендного договора обязательственно-правовые отношения и вещно-правовые отношения. Естественно, в рамках обязательственного права представляет интерес более полно рассмотреть именно первый названный вид отношений, тем более вещное право аренды достаточно всесторонне и исчерпывающе проанали­зировано в трудах посвященных проблемам вещных прав. Вместе с тем характеристика правового положения нанима­теля, да и наймодателя будет неполной без их учета. Нельзя игнорировать взаимодействие наймодателя и нанимателя непосредственно на базе вещных отношений, которые, од­нако, внешне могут выглядеть как договорные. Речь идет о специфическом распределении бремени содержания имуще­ства, передаваемого в аренду, конкуренции вещных право­мочий собственника и нанимателя и др.
К данному договору также применимы общие требования к форме сде­лок, которые содержатся в статьях 151- 154 ГК РК. Кроме того, предусмотрены и специальные требования к форме договора имущественного найма. В тех случаях, когда он заключается на срок свыше года, он должен быть заключен в письменной форме. Независимо от того, какая деятель­ность осуществляется, предпринимательская или непред­принимательская и независимо от срока договора имущест­венного найма с участием хотя бы с одной стороны, юриди­ческого лица, должны быть заключены в письменной форме. Договор имущественного найма недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Причем в соответ­ствии со статьей 2 Указа О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектами государственной регистрации является право пользования, право землепользования на срок свыше года.
Возникает вопрос, как быть с договорами, по которым срок аренды является неопределенным?
Стороны, в первую очередь наниматель, видимо, должны в таких случаях руководствоваться внутренними мотивациями и своими интересами, а регистрирующий ор­ган не препятствовать регистрации договора аренды, заклю­ченного на неопределенный срок.
Система регистрации прав на недвижимое имущество в Республике Казахстан является сходной с европейской системой регистрации. Ее задача га­рантировать совокупность прав на имущество.1
Договор имущественного найма между гражданами на срок до одного года может быть заключен в устной форме. Если в последующем предусматривается переход права соб­ственности на имущество к нанимателю, то он заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи та­кого имущества.
У договора аренды (имущественного найма), можно выделить некоторые присущие ему характерные черты, позволяющие рассматривать этот договор в качестве са­мостоятельного типа гражданско-правовых договоров.

2. Элементы договора аренды

Стороны договора имущественного найма - наймодатель и нанима­тель. В качестве наймодателя и нанимателя за некоторыми изъятиями могут выступать любые лица, юридические и фи­зические. Наймодателями могут быть как коммерческие, так и некоммерческие юридические лица.
В случаях, когда договоры аренды заключаются от ли­ца государства или административно-территориальных еди­ниц, наймодателями являются уполномоченные государст­венные органы, территориальные органы Комитета по гос­имуществу и приватизации Министерства финансов Рес­публики Казахстан.
Наймодатель (арендодатель) - это собственник переда­ваемого в пользование имущества, юридическое лицо - об­ладатель права хозяйственного ведения или оперативного управления на него, либо иное лицо, уполномоченное зако­ном или договором сдавать имущество внаем (например, доверительный, управляющий имуществом).
Наниматель (арендатор) - физическое или юридиче­ское лицо, которое получило имущество во временное вла­дение и пользование, либо только пользование. Например, нанимателю станка предоставляется возможность в опреде­ленные часы или дни выполнять на нем необходимые рабо­ты и т.д. Некоммерческие лица, обладатели права оператив­ного управления на имущество могут быть ограничены соб­ственником в праве аренды имущества.
Переход прав и обязанностей сторон к другим лицам возможен как в порядке локального, так и универсального правопреемства. Переход права собственности, права хозяй­ственного ведения или права оперативного управления на сданное внаем имущество другому лицу не является основа­нием для изменения или расторжения договора имущест­венного найма. Речь идет о том, что аренда обременяет имущество, сданное внаем.
При смерти гражданина наследственная трансмиссия в отношении прав нанимателя также наступает по общему правилу, если законодательными актами или договором не предусмотрено иное. Такими же правилами следует руково­дствоваться при универсальном правопреемстве, когда про­исходит реорганизация, ликвидация юридических лиц.
Наймодатель не вправе отказать наследнику (право­преемнику) во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случаев, когда заключение дого­вора было обусловлено личными качествами нанимателя.
Предметом (объектом).
Договора аренды являются в основном вещи, движимые, так и недвижимые. Вещь, кото­рая передается по договору аренды, должна относиться к индивидуально-определенным, непотребляемым вещам, ко­торые в процессе эксплуатации утрачивают свои потреби­тельские свойства постепенно, путем естественного износа, либо такие объекты, которые не утрачивает своих свойств при нормальных условиях эксплуатации - земельный уча­сток, многолетний посев и т.д. В соответствии со статьей 541 ГК РК в имущественный наем могут быть переданы предприятия и другие имущественные комплексы, земель­ные участки, здания, сооружения, оборудование, транспорт­ные средства. Объектом найма, могут быть и другие вещи.
Законодательством могут быть установлены виды имущества, сдача которых в имущественный наем не допус­кается или ограничивается. Это касается, в первую очередь, вещей, изъятых из гражданского оборота и вещей, ограни­ченных в гражданском обороте.
Вещи, изъятые из гражданского оборота, не могут быть сданы внаем, а вещи ограниченные в гражданском обороте, могут быть переданы в аренду с соблюдением ре­жима их использования и, вообще, режима осуществления права собственности на них. Например, лицо не получившее разрешение на приобретение того или иного имущества, ог­раниченного в гражданском обороте, обязано в течение года произвести его отчуждение (с передачей права собственно­сти другому лицу), а не передавать временно права на него (п.2, ст. 252 ГК РК). Вместе с тем, данная норма требует дифференцированного применения, если лицо рассчитывает получить разрешение в дальнейшем, то оно может сдать его и в наем. Или, собственник, не имеющий права на владение имуществом, ограниченным в гражданском обороте, может сдать его в аренду с условием дальнейшего выкупа. Такая оценка возможности реализации прав лицом, не имеющим разрешение на вещь ограниченную в гражданском обороте, усилит позиции собственника и позволит обеспечить дейст­вие законодательных гарантий собственности.
Также имеются особенности сдачи в аренду ... продолжение

Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
Похожие работы
Договор аренды
Развитие законодательства регулирующего лизинговые отношения в Республики Казахстан, особенности международной унификации
Понятие договора аренды
Понятие и особенности договора имущественного найма
Договор аренды имущественного найма
Лизинговые операции
СОВРЕМЕННЫЙ ПРАВОВОЙ ГРАЖДАНСКИЙ ДОГОВОР
ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕН­НОГО НАЗНАЧЕНИЯ
Понятие и содержание договора лизинга по законодательству Казахстана
Договоры коммерческих банков по размещению денежных средств
Дисциплины