Развитие института ипотечного кредитования в Казахстане

Тип работы: Дипломная работа
Бесплатно: Антиплагиат
Объем: 77 страниц
В избранное:

АО Казахский Университет Технологии и Бизнеса
Кафедра Экономика, учет и аудит

КЕМЕЛХАНОВА АЙГЕРИМ ШАТТЫКОВНА

на тему: Развитие института ипотечного кредитования в Казахстане
(Специальность: 6М050600 Экономика)

ПРОЕКТ НА СОИСКАНИЕ СТЕПЕНИ МАГИСТРА
_______________________________ (наименование степени)

Научный руководитель:
доктор экономических наук,
профессор
Дугалова Г.Н

Нур-Султан 2019

АО Казахский Университет Технологии и Бизнеса
Кафедра Экономика, учет и аудит

Допущен к защите
Зав. Кафедрой
__ _________2019г.

МАГИСТЕРСКИЙ ПРОЕКТ

на тему: Развитие института ипотечного кредитования в Казахстане

Научный руководитель:
доктор экономических наук,
профессор
Дугалова Г.Н
___________2019г.

Нур-Султан 2019

СОДЕРЖАНИЕ

НОРМАТИВНЫЕ ССЫЛКИ ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ..4
СОКРАЩЕНИЯ И ОБОЗНАЧЕНИЯ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .5
ВВЕДЕНИЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .6
ГЛАВА1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .10
ГЛАВА 2 . АНАЛИЗ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
В РЕСПУБЛИКЕ КАЗАХСТАН ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... 28
ГЛАВА 3. ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РЕСПУБЛИКЕ КАЗАХСТАН ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ..50
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..72
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ ... ... ... ... ... ... . ..75

НОРМАТИВНЫЕ ССЫЛКИ

Закон Республики Казахстан от 7 декабря 2000 года №110-11 О строительных сбережениях в Республике Казахстан
Указ Президента Республики Казахстан от 23 декабря 1995 года. Об ипотеке недвижимого имущества;
Закон от 2 июля 2003 года. О рынке ценных бумаг;
Постановление Правительства Республики Казахстан от 21 августа 2000 года. одобрена Концепция долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования.
Закон Республики Казахстан от 1991 года "О разгосударствлении и приватизации", "О собственности".
Законодательные акты от 1998 года 30 июня №254-1 "О залоге", "Об инвестиционной деятельности", введен новый Гражданский кодекс, Указы Президента Республики Казахстан, имеющие силу закона, "Об ипотеке недвижимого имущества" и "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Закон Республики Казахстан от 7 июля 2006 года "О долевом участии в жилищном строительстве"
Постановление Правления Агентства Республики Казахстан по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций от 25 декабря 2006 года № 296
Закон Республики Казахстан от 2007 года О коллекторской деятельности

СОКРАЩЕНИЯ И ОБОЗНАЧЕНИЯ

ЦКН Центр коммерческой недвижимости
КИК Казахстанкая Ипотечная Компания
ИЖС Индивидуальное жилищное строительство
АО Акционерное общество
НБРК Национальный Банк Республики Казахстана
КФГИК Казахстанский Фонд Гарантирование Ипотечных кредитов
БВУ Банк второго уровня
МИО Местный исполнительный орган
АИЖК Агентство по ипотечному жилищному кредитованию
ФЖА Федеральной жилищной администрации
ФНИА Федеральной националь - ной ипотечной ассоциации
ГНАИК Государственной национальной ассоциации ипо - течного кредита

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. Необходимость улучшения жилищных условий граждан в целях повышения их личного благосостояния, повышение роли жилищного сектора в экономике Казахстана, приоритетность данного направления признаются всеми и подтверждаются как собственным накопленным опытом, так и опытом, приобретенным на базе изучения зарубежных стран. Ее обсуждение давно вышло за пределы бытовых вопросов. Приобрести жилье без использования заемных средств пока могут позволить себе немногие, скорее единицы. И в этой ситуации на помощь должна прийти ипотека. На нее возлагают большие надежды и называют важнейшим инструментом решения социальных проблем в стране. Примечательно, что данная проблема в большей степени волнует более обеспеченные слои населения. Очевидно, что низкодоходные группы практически не имеют возможности улучшить свои жилищные условия даже при помощи ипотеки. Для них были бы интересны способы приобретения жилья, в частности, получение квартиры от предприятий либо по государственной программе. Таким образом, доля населения, неудовлетворенного качеством своего жилья, пока слишком велика, а, соответственно, и высок спрос на ипотечные кредиты как возможный способ улучшения своих жилищных условий.
Одной из основных задач банков в рыночной экономике является превращение сбережений населения в инвестиции в реальный сектор экономики. Ипотека как раз и позволяет мобилизировать значительную часть сбережений населения и средств инвесторов, и направлять их в важнейшие отрасли хозяйства. Поэтому, благодаря ипотечному кредитованию, можно задействовать те огромные финансовые средства, которые хранятся на руках у населения в виде наличной иностранной валюты. Ипотечное кредитование и есть тот механизм, который обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.
Переход Казахстана к рыночной экономике объективно привел к пересмотру концепции в жилищной политике. Новая политика в решении жилищной проблемы базируется на формировании рынка жилья, создании условий для преимущественного зарабатывания жилья населением, достижении баланса стоимости жилья и реального дохода граждан. Вместе с тем, наше государство, как социальное, сохранило за собой обязательства по обеспечению жильем определенных категорий граждан.
Жилищное строительство включено в приоритеты социально-экономической политики Республики. В Казахстане принято значительное количество законодательных и подзаконных актов, которые обеспечивают объективные возможности развития жилья, активизацию участия банков второго уровня в кредитовании строительства и приобретении гражданами жилья, создают основные правовые гарантии ипотечного кредитования.
В условиях спада инвестиционной активности в строительной отрасли многократно повышается значимость реального запуска новых механизмов привлечения внебюджетных средств в строительный сектор, в том числе, за счет ипотечного кредитования, поскольку это действительно может помочь развитию строительной отрясли, улучшить показатели занятости, решить целый ряд проблем социального плана.
К концу 1999 года в Казахстане сложились позитивные предпосылки для реальной разработки нормативно-правовой базы внедрения ипотечного кредитования и программ жилищного строительства. Была создана межведомственная рабочая группа, результатом работы которой, по словам Г.А. Марченко, стала утвержденная Правительством Концепция долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан. В ноябре 2000 года были внесены изменения и дополнения в проект Закон РК О строительных сбережениях в Республике Казахстан. Как известно, цель системы строительных сбережений заключается в том, что граждане, желающие улучшить свои жилищные условия, смогут накапливать часть необходимых им денежных средств в специализированным строительным сберегательном финансовом учреждении. Этот финансовый институт, в свою очередь, обязуется предоставить вкладчикам жилищный заем в размере разницы между стоимостью жилья и той суммой, которую вкладчик накопил.
Система строительных сбережений уникальна сама по себе - вкладчик и получатель займа объединяются в одном лице, поэтому система является замкнутой и за счет этого достигается дешевизна предоставляемых кредитов и возможность их свободного получения.
Актуальность темы определяется тем, что приобретение собственного жилья - первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества. В настоящее время рынок ипотечного кредитования достаточно стабильно развивается. И все больше количество граждан получает возможность приобрести жилье в кредит.
Степень разработанности проблемы. За последнее время научный интерес к рынку ипотечного кредитования существенно возрос, что выразилось в увеличении научных работ, посвященных различным аспектам проблемы формирования и становления экономических отношений на рынке ипотечного кредитования. Проблемам ипотеки и ипотечного жилищного кредитования посвящено немало научных работ, монографий, диссертаций, статей и обзоров в периодической печати. Несмотря на это по многим вопросам данной проблемы еще нет единого мнения, взгляды ученых и специалистов иногда расходятся даже по таким ключевым вопросам как сущность ипотеки, содержание ипотечного кредита, механизм его финансирования и т.д.
Проблемы развития ипотечного кредита отражены в таких трудах зарубежных исследователей как: С.Грибанова, М. Дестресс, А. Иконников, Ю. Воробьев, Е.П. Жарковская, А.Б. Крутик, Л. Калянина и др. Они рассматривают модели ипотечного кредитования, способы организации ипотечного жилищного рынка, определяют роль и функции государства в реализации ипотечного жилищного кредитования. В частности, разработке вопросов становления и развития рынка ипотечного кредитования посвящены работы Н. Астапова, Т.Б. Баяхметов, Н.Г. Журкина, К. Исламов, А. Ахметова, Г. Марченко, С. Кусаинов, Р.К. Абсаттарова, Г. Абдрахманова , и др.
Целью магистерского проекта является определение особенностей развития ипотечного кредитования в Казахстане и перспектив его развития. В соответствии с целью магистерского проекта были определены следующие задачи:
1. Раскрыть социально-экономическое содержание ипотечного кредитования.
2. Изучить зарубежный опыт ипотечного кредитования.
3. Проанализировать развитие ипотечного кредитования в Республике Казахстан.
4. Определить перспективы развития ипотечного кредитования в Республике Казахстана.
Объект и предмет исследования. Объектом исследования в работе является рынок ипотечного кредитования в РК.
Предметом исследования - отношения, возникающие между кредитором и заемщиком в процессе ипотечного кредитования.
Методическая основа исследования. Научной и методической основой магистерского проекта послужили законодательные и иные нормативные акты, работы отечественных ученых и специалистов по ипотечному кредитованию.
Основные положение работы, выносимые на защиту:
1. Исследование рынка ипотечного жилищного кредитования с позиции системного и институционального подхода позволяет нам представить его как совокупность субъектов кредитования, звеньев ипотечной инфраструктуры и механизмов их функционирования, обеспечивающих формирование спроса, предложения и кругооборот ипотечных активов и инструментов путем перераспределения рисков за счет создания устойчивой модели национального ипотечного рынка.
2. Внедрение и развитие операций по долгосрочному жилищному ипотечному кредитованию ставит перед ипотечными институтами ряд особых проблем в области управления своими рисками в силу специфики данного вида кредитования, требующей принятия особых мер по управлению рисками, и заключается, прежде всего, в следующем: долгосрочный характер кредита; обеспечение возвратности кредитных средств осуществляется в виде залога жилого помещения, приобретенного на средства кредита; способ погашения кредита, при котором платежи распределяются равными частями на протяжении всего срока кредита, что обуславливает, на наш взгляд, необходимость дополнения современных взглядов на классификации наиболее характерных рисков, присущими ипотечным операциям.
3. Анализ тенденций развития рынка ипотечного жилищного кредита в Республике Казахстан позволяет выделить его следующие основные характеристики: отсутствие долгосрочных ресурсов; низкая платежеспособность населения; высокий уровень теневой экономики; существенное повышение коммерческими банками процентных ставок; отсутствие развитого рынка ипотечных ценных бумаг; низкий уровень проникновения ипотечного кредитования в финансовый сектор, отсутствие привлекательных ипотечных финансовых инструментов; низкий уровень доверия к ипотечным ценным бумагам; неразвитость рынка вторичной ипотеки; пространственная асимметрия и отсутствие эффективных методов регулирования правого и информационного обеспечения ипотечных сделок.
4. Механизм повышения эффективности функционирования рынка ипотечного жилищного кредита должен представлять собой совокупность средств и методов, применяемых для его регулирования с учетом интересов участников ипотечного рынка и факторов, определяющих его современное состояние и развитие, поэтому в соответствии с комплексным подходом актуализируется необходимость формирования и выработки принципов инструментов эффективного ипотечного рынка, этапов его формирования, а также разработки комплекса мер по направлениям его развития.
Практическая значимость и апробация.
Исследование ипотеки предназначено и может быть полезно:
- Руководителям отделов банков при разработке и совершенствовании стратегии развития бизнеса, а также направлений розничного кредитования.
- Руководителям и специалистам маркетинговых подразделений при разработке стратегий продвижения услуг на розничном сегменте рынка.
- Руководителям и специалистам банковской сферы в части изучения потребительского поведения физических лиц.
Публикации основных материалов магистерского проекта. Теоретические и методические разработки, а также конкретные научные результаты, полученные автором, докладывались и обсуждались на научно-практической конференции Новые возможности развития в условиях четвертой промышленной революции на тему О государственной ипотечной программе 7-20-25: проблемы и перспективы реализации, Астана, 2018 год.
Структура работы определена в соответствии с поставленными задачами исследования и состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников.

ГЛАВА 1: ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Термин "ипотека" впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э (его ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями (первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство). Ипотечное кредитование - это предоставление частным лицам долгосрочных кредитов на покупку жилья под залог самого приобретаемого жилья.
Ипотека (греч. hypoteka-залог, заклад) - представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора- залогодержателя к должнику (залогодателю). Существует и другое понятие ипотеки. Ипотека - это кредит, полученный под залог недвижимости. Ипотека - это обеспечение обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право, в случае неисполнения залогодателем обязательства, получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости. Жилье является дорогостоящим товаром длительного пользования. Его приобретение, как правило, не может производиться за счет текущих доходов потребителей или накоплений. В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы для населения, но и базовой сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие финансовые структуры, обеспечивающие необходимый прилив капиталов в эту сферу [1].
Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. до н.э. создавались ипо - течные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам. Постепенно ипотека входит и в средневековое европейское законодательство. В Германии она появляется не ранее 14 столетия (до этого господствует принцип личной ответственности за долги), во Франции - с конца 16 в. действовала негласная ипотека. В законодательстве европейских стран ипотека имеет уже две характерные черты. Во-первых, она применима только к недвижимости; во- вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве суда. Для кредитора ипотека становится самым верным средством получить обеспечение по долгам, не принимая в свое владение имения должника и не опасаясь конкуренции кредиторов. Ипотека стано - вится надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение) независимо от смены вла - дельца. Ипотечное право самостоятельно существовать не может. Если нет права, в обеспечение которо - го ипотека установлена, то не может быть и ипотеки, ибо нет предмета, подлежащего обеспечению. Недействительность (или прекращение) требования влечет за собой недействительность (или пре - кращение) ипотеки, но не наоборот. Это значение ипотеки признано не только изначально римским правом, но и рядом законодательств европейских стран. По римскому праву ипотека распространялась на требование и на все его составляющие, включая проценты с ипотеки и издержки, нанесенные кредитором с целью получения удовлетворения.
В США и Великобритании ипотека имеет свою осо - бенность: на период выполнения должником основного обязательства все права на владение имуще - ством и титул собственности автоматически переходят от должника к кредитору по ипотеке. Наряду с ипотекой, возникавшей на основании договоренности сторон, вводились различные ле - гальные ипотеки, действовавшие на основании закона (ипотека инвестора на инвестиции, ипотека на имущество неплательщика налога, ипотека на имущество опекуна и др.), появились ипотеки, субор - динированные по времени возникновения (в силу договора) или по степени их важности (в силу за - кона). Развивался последующий залог одной и той же недвижимости, и нескольким лицам. Роль госу - дарства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира институт ипоте - ки перестал существовать в течение нескольких веков, прежде чем вновь появиться в средневековом европейском законодательстве [2].
В современном виде ипотека в наибольшей степени развита в США, Канаде, Англии, Франции, Швеции и Германии. В США, например, ипотечный оборот исчисляется в сотнях миллиардов долларов. В современных правовых системах ипотека рассматривается как залог недвижимости, т.е. залог наиболее ценного имущества: земельных участков, зданий, квартир и др. недвижимого имущества. При получении кредита необходимо оформить залоговый документ.
В соответствии с ним имущество не передается кредитору (залогодержателю), а остается у должника (залогодателя), что дает ему воз - можность, по-прежнему, использовать предмет залога для удовлетворения собственных нужд. Залогодержатель (кредитор) вправе лишь осуществлять контроль за этим использованием, с целью не допустить ухудшения или исчезновения предмета залога. Если это все же происходило, то кредитор был вправе потребовать дополнительное обеспечение. В настоящее время слово ипотека и словосочетание ипотечное кредитование присутствуют в многочисленных публикациях, выступлениях на радио и телевидении. Но саму возможность ипо - течного кредитования любое кредитное учреждение неразрывно увязывает с проблемой рефинанси - рования денежных средств, выданных в виде ипотечных кредитов, с использованием в качестве осно - вы для привлечения долгосрочного ссудного капитала активов под залог недвижимости. В результате этого финансовые и кредитные институты рассматривают ипотечное кредитование как системное образование, способное обеспечить устойчивое прибыльное ведение дел [3].
Существует несколько подходов, определяющих ипотечное кредитование и рынок, на котором формируются спрос и предложение на ипотечные кредиты. Ипотечное кредитование в узком смыс - ле означает разновидность потребительского кредитования, являющегося сегментом ссудного рынка. В широком смысле ипотечное кредитование рассматривается как целостный механизм, который не только позволяет совместить интересы заемщиков и кредиторов, но и включает инвесторов, риелторов, застройщиков, страховые компании и другие субъекты рынка. Во втором случае правильнее го - ворить о системе ипотечного кредитования - многофакторной модели, включающей и сам процесс выдачи ипотечных кредитов, и механизмы привлечения финансовых ресурсов с рынка капиталов, и операции на рынке недвижимости. Несмотря на существование второго, более широкого определения ипотеки и безусловную важность других блоков системы ипотечного кредитования, ее основу все же составляют непосредственно кредитные отношения.
В связи с этим более правильно рассматривать ипотечное кредитование как систему отношений, возникающих на нескольких рынках по поводу вы - дачи, обслуживания, продажи и секьюритизации ипотечных активов. Именно такое комплексное рас - смотрение ипотечного кредитования в системе рыночных отношений наиболее соответствует современному уровню развития ипотечного рынка.
В экономически развитых странах сформировался и активно развивается ипотечный рынок (рынок ипотечных кредитов, пре - доставляемых банками и другими учреждениями домашним хозяйствам с целью приобретения жилья под залог этого или иного жилья и финансовых активов, размещаемых на рынке для привлечения ре - сурсов в ипотечное кредитование). Ипотечный рынок формируется ипотечным сегментом фондового рынка и сегментом рынка банковских услуг по предоставлению и обслуживанию ипотечных креди - тов.
В этом заключается его определенная условность. Однако несмотря на это, руководствуясь тео - ретическим определением рынка как системы отношений по поводу купли-продажи товаров и услуг, можно говорить о рынке ипотечного кредитования как системе отношений по поводу покупки (через механизмы фондового рынка) и продажи (путем выдачи кредитов) денежных средств на рынке. В свою очередь, ипотечное кредитование рассматривается государством в качестве механизма, способного решить задачи огромной социальной важности в масштабах страны: жилищных проблем, проблем финансирования капитального строительства и др. Для абсолютного большинства рядовых граждан ипотечное кредитование представляется единственно возможным источником решения жи - лищного вопроса.
Рассмотрим основные модели долгосрочного жилищного финансирования, которые существуют на современном этапе развития Казахстана и являются обеспечением комплексного решения жилищ - ной проблемы в стране. Одна из них состоит в том, что коммерческие банки аккумулируют средства для ипотечного кредитования через вклады и контрактные сбережения.
В системе строительного сбережения гражда - не, желающие улучшить свои жилищные условия, берут обязательство накопить часть необходимых им для этого средств в течение 2-3 лет на ссудо сберегательных счетах в банке (не менее 50 % стои - мости жилья), в котором намереваются взять кредит. Банк, в свою очередь, обязуется предоставить вкладчику кредит в размере разницы между договорной суммой и суммой его собственных сбереже - ний. Подобная система ипотечного кредитования используется, в частности, Строительно - сберегательным банком.
Между вкладчиком и учредителем банка заключается сберегательный жи - лищный контракт, содержащий условия и порядок накопления денежных средств, а также условия предоставления ипотечного кредитования.
Вкладчик и ссудополучатель (заемщик) в одном лице - отличительный признак системы стройсбережения.
Система стройсбережения, хотя и называется немецкой моделью жилищного кредитования, существует во многих странах мира. С начала 1990-х годов она эффективно развивается в таких стра - нах, как Франция, Люксембург, Чехия, Словакия, Венгрия, Польша. Во всех упомянутых государст - вах приняты соответствующие законодательные акты по функционированию строительных ссудо - сберегательных систем. Государство играет в реализации этой системы важную роль.
Государственная поддержка строй сбережений в Германии держится на трех опорах:
Государственная премия за жилищное строительство. На вклады до 1000 марок для холо - стых и незамужних и до 2000 марок для семейных выплачивается ежегодно 10 %-ная премия. Таким образом, холостые и незамужние вкладчики могут получать ежегодно от государства в качестве по - ощрительной премии 100 марок, а семейные - 200.
Имущественно-эффективные платежи. Каждый трудящийся может получать от своего рабо - тодателя до 936 марок в год для пополнения имущества. Эти платежи могут быть перечислены на счет по договору о стройсбережениях.
Дотация по имущественно-эффективным платежам. На имущественно-эффективные плате - жи со стороны государства можно получить дотацию в размере 10 % от 936 марок (это максимальная сумма, которую работодатель выплачивает на имущественно-эффективные платежи). Дотация опла - чивается при условии, что подлежащий налогообложению доход не превышает 27 000 марок для хо - лостых и незамужних и 54 000 - для семейных граждан.
Основной особенностью системы стройсбережения является то, что предоставляемые креди - ты не имеют конкуренции, так как при выполнении всех условий вкладчик получает кредит с пони - женной ставкой вознаграждения (интереса) и гарантиями на весь срок погашения кредита, зависящий от периода накоплений денежных средств.
В Германии строительно-сберегательные кассы уже много лет стабильно привлекают средства под 3 % годовых и выдают ипотечные кредиты по ставке 5 %, при колебании рыночных ставок на такие кредиты, выдаваемые обычными банками, от 7 до 12 % го - довых. Привлекательность участия в этой системе для банков также очевидна: это, в первую очередь, низкие риски при кредитовании, так как финансовое участие клиента составит не менее 50 %; залого - вое обеспечение по кредиту покроет полностью вкладываемые банком средства - в результате реа - лизации залога при непогашении кредита банк полностью возместит свои расходы; кроме того, вкла - ды являются источником ресурсов для проведения активных операций [4].
Рассмотрим следующую модель долгосрочного жилищного финансирования - систему ипотеч - ного кредитования. При ипотеке клиент, имея 30 % суммы, необходимой для приобретения жилья, обращается в банк и получает в кредит остальные 70 % под залог приобретаемого жилья на длительный срок от 5 лет и более, в течение которого заемщик обязан вносить ежемесячную плату в счет погашения кре - дита, иначе на залог может быть наложено взыскание. При выдаче кредитов ипотечные банки используют средства других коммерческих банков. За - тем выданные кредиты группируются в пакеты займов и продаются внешним инвесторам, т.е. реали - зуются на вторичном рынке. После продажи займа за ипотечным банком сохраняются функции по обслуживанию кредита.
Для реализации развития системы ипотечного кредитования используется две модели.
Европейская модель. Предусматривает в большей степени поддержку банков, осуществляю - щих ипотечное кредитование. Инструментами такой поддержки являются льготное налогообложение, льготное кредитование и др. В качестве основных институтов выступают высоко капитализированные негосударственные организации.
Американская модель. Предусматривает формирование обширной государственной инфра - структуры, состоящей из Федеральной жилищной администрации (ФЖА), Федеральной националь - ной ипотечной ассоциации (ФНИА) - Фани Мэй, Государственной национальной ассоциации ипо - течного кредита (ГНАИК) - Джинни Мэй, Федеральной корпорации ипотечного кредита - Фредди Мак, и других организаций, играющих определенную роль в развитии жилищного ипотечного рынка.
Такая модель предусматривает развитие рынка ипотечных облигаций, так как государство соз - дает механизмы выкупа ипотечных кредитов и выпуска для их рефинансирования ипотечных облига - ций. Созданные при участии государства ипотечные ассоциации гарантируют выпуски организаторами ипотечных кредитов облигаций под закладные, что позволяет обеспечивать их ликвидность. Государство выполняет регулирующую роль посредством создания правовой основы, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников процесса жилищного кредитования, а также при необходимости прямым или косвенным образом оказывает воздействие на привлечение дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу и содействие различным категориям граждан в приобретении жилья.
Расширение операций по долгосрочному ипотечному кредитованию со всей необходимостью ставит задачу привлечения достаточного объема долгосрочных ресурсов с финансового рынка и рынка капиталов, что определяет важность отработки надежного механизма финансирования кредиторов и обеспечения гарантий надежности инвесторам, направляющим свои капиталы на рынок долгосрочных жилищных ипотечных кредитов. Ключевыми условиями для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования являются создание в стране благоприятной экономической политической обстановки, разработка необходимой законодательно - нормативной базы и повышение уровня благосостояния населения. Один из центральных вопросов - стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств.
Система ипотечного кредитования развита во всех развитых странах и является необходимой программой, используемым государством как в экономической, так и в социальной политике. Ипотечные кредиты обычно имеют длительный срок - 10-25 лет, что позволяет уменьшить ежемесячные суммы погашения такого кредита и делает его доступным относительно широким слоям населения. Однако из-за длительности сроков кредитования его развитие невозможно без организации системы рефинансирования.
Ипотечное кредитование возникает, когда одна сторона (кредитор) предоставляет другой стороне (заемщику) сумму денежных средств в кредит, порядок погашения которого определяется кредитным договором, предусматривающим в качестве предмета залога для обеспечения выдаваемого кредита жилье, приобретаемое на средства кредита, и (или) имеющееся в собственности заемщика иное недвижимое имущество. Долгосрочный ипотечный жилищный кредит выдается на условиях платности, срочности и возвратности, а также при строгом контроле за использованием кредитных средств.
Основным обеспечением возвратности кредитных средств служит залог приобретаемого за счет этих средств жилья. Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда. Выплата процентов и погашение кредита определяются договором. Ипотечный кредит - это особая форма кредита, связанная с предоставлением ссуд под залог недвижимого имущества - земли, производственных и жилых зданий и т.д. Ипотечные ссуды предоставляются на долгосрочной основе. Ипотечный кредит становится возможным лишь при условии частной собственности на землю и недвижимость. Недвижимость всегда ценилась в банковском деле как надежная гарантия возврата займа.
Ипотечный кредит имеет, как правило, четкое целевое назначение. Ипотечные ссуды в современных условиях, чаще всего, используются для финансирования приобретения, постройки и перепланировки жилых и производственных помещений, а также освоения земельных участков. Особенностью ипотечного кредита является то, что залогом для его предоставления может выступать и недвижимость, на покупку которой он берется.
Юридической и экономической предпосылкой возникновения ипотечного кредита является наличие развитой системы права частной собственности на недвижимость и, прежде всего, на землю. Без частной собственности на землю и институционального обеспечения ее купли-продажи широкое развитие ипотечного кредита невозможен.
Субъектами ипотечного кредита являются:
- Кредиторы по ипотеке - ипотечные банки или специализированные ипотечные компании, а также универсальные коммерческие банки;
- Заемщики - юридические и физические лица, имеющие в собственности объекты ипотеки, или имеющие поручителей, которые предоставляют под залог объекты ипотеки в пользу заемщика.
Объектами ипотечного кредита являются жилые дома, квартиры, производственные здания, сооружения, магазины, земельные участки и т.п. Размер ипотечного кредита определяется в виде части стоимости объекта ипотеки. Это обстоятельство позволяет даже получать под залог одного и того же недвижимого имущества дополнительные ипотечные займы. Залоговое имущество остается у заемщика, который продолжает его эксплуатировать, т.е. сохраняет свое право собственника. Недвижимость как объект ипотечного кредита имеет ряд существенных преимуществ. Она почти никогда не теряет полностью своей стоимости (ценности), а со временем, как показывает хозяйственная практика, цена ее даже растет.
В западных странах действуют два режима правового регламентирования ипотеки:
1) режим ипотеки романо-германского права (страны Западной Европы); в его основе - значительная формализация ипотечного права: нотариальное заверение акта ипотеки, наличие кадастра или Поземельный книги, публикация ипотек и др.;
2) режим ипотеки стран с англосаксонским правом; в его основе - гибкая и менее формализованная система ипотечного права; ипотека здесь носит общий характер, т.е. качественно не отличается от других форм залога и гарантий. Классической страной ипотечных банков является Германия, где первый банк, который осуществлял ипотечное кредитование, был основан еще 1770 году. в Силезии [5].
Широкое развитие ипотечного кредитования в Германии в XVIII - XIX вв. во многом был обусловлен особенностями Прусского пути становления капитализма в сельском хозяйстве. В Германии существует около 30 специализированных ипотечных банков. В большинстве стран Европы и в Америке, по сути, отсутствуют специализированные ипотечные банки, а кредитные операции с недвижимостью осуществляют универсальные коммерческие банки. В связи с тем, что для ипотечного кредита типичным является невысокая ликвидность его объекта, важное значение имеет страхование займов и формирование вторичного рынка ипотек.
Ипотечное обязательство становится ценной бумагой, которая привлекается на финансовый рынок. Ипотечные банки тем самым получают возможность проводить рефинансирование посредством механизма вторичного рынка [6].
Ссуды под недвижимость подлежат погашению на условиях рассрочки платежа и с уплатой процентов. Проценты по ипотечным займам имеют ту особенность, что их величина зависит от территориального размещения недвижимого имущества. Повышение ставки процента по ипотечным займам связано с ростом риска обесценивания капитала, что влияет на деятельность кредиторов. Понятно, что повышение процентных ставок и увеличение размера первоначального взноса сужает сферу применения ипотечного кредита, поскольку это ухудшает условия пользования им для заемщиков. В связи с развитием ипотечного кредитования формируется отдельный ипотечный финансовый рынок, главным инструментом которого являются ипотечные облигации - долгосрочные ценные бумаги, выпускаемые под обеспечение недвижимостью и приносят постоянный процент. Эмитентами ипотечных облигаций являются, как правило, торгово-промышленные корпорации, которые на основе выпуска этих ценных бумаг могут формировать капитал для финансирования крупных строительных проектов.
Оформление ипотеки - многоэтапная процедура, включающая сбор документов, прохождение кредитной комиссии банка, поиск подходящего жилья, его оценку и страхование, заключение договора ипотеки. На этом нелегком пути может помочь ипотечный представитель. Также может потребоваться помощь агентства недвижимости при покупке квартиры в кредит. Когда ипотечный кредит получен и жилье приобретено, наступает время расплаты [7].
Погашение кредита может осуществляться как наличными деньгами, так и безналичное, либо в строго определенные дни, либо в любой день месяца - эти условия определяются банком-кредитором. Возможность досрочного погашения кредита также определяется ипотечным банком.
В кредитном договоре стороны предусматривают следующие условия: сумма предоставляемого кредита; срок, на который предоставляется кредит; размер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита и процентов по нему; основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему и другие.
В договор об ипотеке стороны включают следующие условия: предмет ипотеки; цена передаваемого в ипотеку помещения; существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предоставление кредитных средств); размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер предоставляемого кредита и размер процентов за пользование денежными средствами); срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на который предоставляется кредит); указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество находится в пользовании у заемщика (он же залогодатель по договору об ипотеке); требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества; основания обращения взыскания на предмет ипотеки и другие [8].
Права и обязанности сторон по кредитному договору и договору об ипотеке должны гарантировать кредитору и заемщику защиту их интересов и возможность отстаивания своих прав. В случае если заемщик не в состоянии возвратить кредитные средства, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.
Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов:
1) предварительная квалификация (одобрение) заемщика. Заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и об обязанностях при заключении кредитной сделки. Кредитор, в свою очередь, оценивает возможность потенциального заемщика возвратить кредит;
2) оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Указанная процедура именуется андеррайтинг заемщика. Кредитор проверяет информацию, предоставленную заемщиком, оценивает его платежеспособность и принимает решение о выдаче кредита или дает мотивированный отказ. При положительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита и формулирует другие важные условия его выдачи (срок, процентную ставку, порядок погашения);
3) подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора. Заемщик вправе подобрать себе жилье как до обращения к кредитору, так и после. В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли - продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене в обусловленный сторонами срок. В этом случае кредитор оценивает жилье с точки зрения обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья. Во втором случае потенциальный заемщик, уже зная сумму кредита, рассчитанную кредитором, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли - продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита;
4) оценка жилья - предмета ипотеки с целью определения ... продолжение

Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.